Lakineuvontaan tulee ajoittain kysymyksiä siitä, minkälaisia muutostöitä osakas saa rivi- tai paritalon piha-alueella tehdä. Osakkaan muutostyöoikeuden kannalta merkitystä on ennen kaikkea sillä, onko piha-alue yhtiön vai osakkaan hallinnassa. Mitä eroa tällä käytännössä on ja miten yhtiö voi puuttua osakkaan luvattomasti toteuttamaan muutostyöhön? Yhtiöjärjestys on ratkaiseva Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksessä on määriteltävä ne tilat, joihin osakkeet tuottavat hallintaoikeuden. Se, onko jokin tila tai alue juridisesti yhtiön vai osakkaan hallinnassa ilmenee siis yhtiöjärjestyksestä. Tarkemmin osakkaiden hallinnassa olevat tilat on määritelty yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa siitä, että osakkeet tuottavat oikeuden hallita huoneiston lisäksi piha-aluetta, on piha-alue yhtiön välittömässä hallinnassa. Tällöin osakkaalla ei ole hallintaoikeutta pihaan, vaan ainoastaan käyttöoikeus. Vaikka ulospäin eroa hallinta- ja käyttöoikeuden välillä ei käytännössä huomaa, on hallintaoikeudella merkitystä osakkaan muutostyöoikeuden laajuuden kannalta. Silloin kun piha-alue on yhtiön välittömässä hallinnassa, ei osakkaalla lähtökohtaisesti ole oikeutta tehdä mitään muutoksia piha-alueella ilman yhtiön lupaa. Tämä periaate on vahvistettu myös korkeimman oikeuden ratkaisussa 2005:26. Tapauksessa korkein oikeus totesi, ettei osakkailla ollut oikeutta muutostöihin rivitalohuoneistonsa edustalla olleella piha-alueella, kun yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän omistamansa osakkeet oikeuttivat myös tämän tilan hallintaan. Mitä muutoksia osakas voi pihalla tehdä? Kun piha-alue on yhtiön välittömässä hallinnassa, ei osakkaalla ole oikeutta muutostöihin piha-alueella. Osakas voi toki normaalin käyttöoikeutensa puitteissa tehdä pienimuotoisia istutuksia ja kalustaa pihaa, mutta suurempien rakennelmien, kuten aidan tai terassin rakentaminen tai puiden istuttaminen vaativat yhtiön lupaa. Kun osakkaan muutostyö kohdistuu osakashallinnassa olevan tilan ulkopuolelle, yhtiön vapaassa harkinnassa on, antaako se luvan muutokseen vai ei. Periaatteessa yhtiön ei tarvitse edes perustella luvan epäämistä mitenkään. Jos lupa muutokseen päätetään antaa, tulee kuitenkin muistaa osakkaiden yhdenvertainen kohtelu. Vastaavanlainen lupa muutostyön toteuttamiseen on annettava myös toiselle sitä pyytävälle osakkaalle. Yhtiössä voidaan myös vahvistaa yhteiset pelisäännöt sille, minkälaisia muutoksia osakkaat voivat huoneistonsa yhteydessä olevalla piha-alueella tehdä. Jos taas osakkeet tuottavat oikeuden hallita myös piha-aluetta, arvioidaan osakkaan muutostyöoikeutta asunto-osakeyhtiölain 5 luvun muutostyösäännösten perusteella. Tällöin osakkaalla voi olla oikeus esimerkiksi terassin rakentamiseen. Osakkaan tulee kuitenkin etukäteen kirjallisesti ilmoittaa yhtiölle aikomastaan muutoksesta. Yhtiöllä on oikeus valvoa osakkaan muutostyö ja yhtiö voi asettaa tarpeellisia ehtoja muutostyölle, jos työ voi vahingoittaa yhtiön rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Myös viranomaisluvan tarve tulee selvittää, sillä esimerkiksi terassin rakentaminen tai lasittaminen voi edellyttää toimenpidelupaa rakennusvalvontaviranomaiselta. Viranomaisluvan ja mahdollisen yhtiöjärjestysmuutoksen kustannuksista vastaa osakas. Osakkaan muutostyöoikeus voidaan tässäkin tapauksessa katsoa kuitenkin rajoitetummaksi kuin huoneiston sisällä, koska osakkaan pihallaan tekemillä rakennelmilla saattaa olla vaikutuksia yhtiön julkisivuun tai ne voivat varjostaa toisen osakkaan piha-aluetta. Jos osakkaan muutostyöstä aiheutuu kohtuutonta haittaa, se voidaan kieltää. Luvattomasti tehdyt muutokset piha-alueella Tilanteessa, jossa osakas on yhtiön luvatta mennyt teettämään yhtiön hallitsemalla pihalla jonkin muutostyön, on yhtiöllä kaksi vaihtoehtoa reagoida tilanteeseen. Kun muutostyö on tehty luvattomasti yhtiön hallinnassa olevalla piha-alueella, on yhtiöllä lähtökohtaisesti oikeus vaatia tilanteen ennallistamista kyseisen osakkaan kustannuksella. Yhtiö voi kuitenkin jälkikäteen päättää myös sallia osakkaan tekemän muutoksen. Tällöin on syytä sopia myös muutostyön kunnossapidosta osakkaan kanssa. Silloin kun piha-alue on osakashallinnassa ja osakas on yhtiölle ilmoittamatta tai vastoin yhtiön muutostyölle asettamia ehtoja tehnyt pihallaan jonkin muutostyön, arvioidaan yhtiön puuttumismahdollisuuksia tapauskohtaisesti. Jotta yhtiö voisi vaatia tilanteen ennallistamista, tulisi muutostyötä aiheutua kohtuutonta haittaa tai vahinkoa yhtiölle tai toiselle osakkaalle.
↧