Huoneistojen homevauriot ja erilaiset sisäilmaongelmat ovat lisääntyneet viime vuosina, eikä ole mitenkään tavatonta, että vuokralainen ilmoittaa oireilevansa vuokraamassaan huoneistossa.
Lain mukaan vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus, jos huoneiston käyttämisestä aiheutuu terveydellistä vaaraa. Tällöin asiasta on kuitenkin pystyttävä osoittamaan näyttöä vaaran olemassa olosta, eikä vuokralaisen oma kokemus ole luonnollisestikaan asiassa riittävä näyttö.
Ensinnäkin on hyvä ymmärtää, että purkuoikeutta arvioitaessa otetaan henkilöön liittyvät näkökohdat huomioon. Purkamisperuste syntyy paitsi silloin, kun terveyden vaara on luonteeltaan yleinen eikä liity henkilöitten erityiseen alttiuteen sairastua huoneiston käyttämisessä, mutta myös silloin, kun terveyden vaarantuminen johtuu näiden henkilöiden henkilökohtaisista ominaisuuksista. Sopimus voidaan näin ollen purkaa myös silloin, kun terveyden vaarantuminen johtuu henkilökohtaisista ominaisuuksista, kuten normaalia suuremmasta allergiaherkkyydestä. Konkreettinen terveysvaara on siis riittävä purkuperuste silloinkin, kun asunto jonkun muun käyttäessä sitä ei aiheuttaisi tälle vastaavia ongelmia.
Terveysvaaran ei tarvitse myöskään kohdistua itse vuokralaiseen, vaan purkuoikeus syntyy myös silloin, kun hänen kotiväkeensä kuuluvan tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen. Purkuun oikeuttava terveysvaara voi kohdistus siis esimerkiksi vuokralaisen puolisoon taikka lapsiin.
Purkuoikeuden kannalta merkitystä on ainoastaan terveysvaaran käsillä olosta, eikä huomiota kiinnitetä esimerkiksi vuokranantajan omaan toimintaa. Purkamisoikeus on siis riippumaton siitä, onko vuokranantaja syyllinen terveysvaaran aiheuttavaan toimenpiteeseen vai onko se aiheutunut ulkopuolisista tekijöistä. Toisaalta vuokralainen ei ole oikeutettu vahingonkorvaukseen, jos vuokranantaja ei ole aiheuttanut purkamisperustetta huolimattomuudellaan.
Riittävä näyttö
Vuokralaisella on näyttövelvollisuus siitä, että terveysvaara on olemassa. On kuitenkin vuokranantajankin etujen mukaista tutkia asia mahdollisimman hyvin ja tässä kohtaa kannattaa toimia tiiviissä yhteistyössä vuokralaisen kanssa. Tilanteen toteamiseen ja näytön hankkimiseen kannattaa kiinnittää kuitenkin erityistä huomiota.
Terveysvaaran olemassaolo tulisi pystyä näyttämään mahdollisimman yksiselitteisesti. Pääsääntöisesti näyttönä tulisi pitää esimerkiksi erilaisia mittaustuloksia tai viranomaisten lausuntoja. Sisäilmaongelmien yleistyessä on myös esimerkiksi homekoirayritysten määrä moninkertaistunut, eikä läheskään kaikkien toimintaa voida pitää luotettavana. Ongelma on siinä, ettei homekoirien tasoa valvota kunnolla ja tarkastajaksi voi periaatteessa ryhtyä kuka vain. Homekoiratutkimus voi toimia mahdollisena vaihtoehtona home-epäilyn herättyä, mutta sen jälkeen tarvittaisiin aina tarkempi, mittauksiin perustuva, tarkastus. Homekoiran havainnot eivät kerro lopullista totuutta rakennuksen kunnosta, vaurioiden vakavuudesta, sijainnista ja laajuudesta. Riittävän näytön hankkimiseksi kannattaa pyytää paikalle esimerkiksi kunnan terveystarkastaja, jonka lausuntoon voi pitkälti pohjautua terveysvaaran olemassaolosta.
Viime kädessä vastuu näytön hankkimisesta on kuitenkin vuokralaisella ja esimerkiksi homesienten kohdalla pitää pystyä mittaustulosten avulla osoittamaan, että homeitiöiden pitoisuus huoneilmassa ylittää terveysnormit. Jos vuokralainen purkaa sopimuksen ilman laissa mainittua perustetta, saattaa vuokralaiselle syntyä velvollisuus korvata se vahinko, joka vuokranantajalle aiheutuu sopimuksen ennenaikaisen päättymisen johdosta.
Terveysvaaran ilmeisyys
Purkamisperusteeksi riittää se, että terveyden vaarantuminen on ilmeistä. Purkamisperuste syntyy tämän perusteella esimerkiksi silloin, kun huoneistossa havaitaan myrkyllisiä tai vaarallisia aineita, jotka saattavat aiheuttaa terveydellistä vaaraa huoneistossa oleskelevalle.
Esimerkiksi Turun Hovioikeus antoi vuonna 2006 ratkaisun, jossa punnittiin vuokralaisen purkamisoikeuden olemassaoloa. Ratkaisussa vuokralainen oli purkanut sopimuksen vedoten asunnosta löytyneisiin vyöturkiskuoriaisiin. Tuomioistuin katsoi, ettei vuokralaisella ollut oikeutta purkaa sopimusta pelkästään tällä perusteella. Päätös perustui siihen, että kuoriaisten määrä oli ollut vähäinen ja niistä aiheutunut haitta olisi ollut vältettävissä tehokkaiden siivoustoimenpiteiden avulla. Tietyn tyyppisten kuoriaisten esiintyminen asunnossa ei siis vielä edellä kerrotussa tapauksessa riittänyt purkamiskynnyksen ylittymiseen, sillä ne eivät aiheuttaneet laissa tarkoitettua terveysvaaraa.
Artikkeli Vuokrasopimuksen purku terveysvaaran perusteella julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.