Suurten korjaushankkeiden yhteydessä useissa taloyhtiöissä on ollut käytäntönä, että kaikki osakkaiden maksusuoritukset rahastoidaan eli kirjataan taseessa olevaan rahastoon automaattisesti. Vuokranantaja vastustavat, koska se tarkoittaa, että he eivät pysty vähentämään remontin kustannuksia vuokratulosta.
Lyhyesti tuloutuksessa ja rahastoinnissa on kyse siitä, voiko korjaushankkeen remonttikustannukset vähentää vuokratuloista vai ei. Verovähennysoikeuden ratkaisee se, miten osakkaan yhtiölle maksama summa käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Jos maksusuoritus tuloutetaan eli kirjataan tuloksi tuloslaskelmaan, on maksettu summa vähennyskelpoinen vuokratuloista maksuvuonna. Jos taas summa rahastoidaan eli merkitään taseeseen, ei sitä voi hyödyntää vuokratulojen verotuksessa. Sen sijaan rahastoitu maksusuoritus lisätään osakkeiden hankintahintaan, ja se tulee huomioiduksi vasta asuntoa myytäessä luovutusvoittoverotuksen yhteydessä.
Taloyhtiön toiminta
Korjaushankkeet aiheuttavat yleensä osakkeenomistajille huomattavia kustannuksia riippumatta siitä, asuuko osakas yhtiössä vai ei. Toteuttaessaan korjaushankkeita taloyhtiön tulisi huomioida osakkeenomistajien erilaiset intressit, ja jo hankesuunnitteluvaiheessa miettiä vaihtoehtoja rahastoinnille. Yleensä taloyhtiöiden tilanne on sellainen, että tulouttaminen on mahdollista. Täytyy kuitenkin muistuttaa, että taloyhtiön ei ole tarkoitus tehdä voittoa, jolloin maksusuoritusten tuloutuksessa on syytä olla tarkkana. Taloyhtiön on myös hyvä muistaa, että sekä asukasosakkaiden että sijoittajaosakkaiden maksusuoritukset on merkittävä kirjapidossa samalla tavalla. Erilaiset maksusuoritukset voidaan kuitenkin käsitellä eri tavoin, esimerkiksi pääomavastikkeet tulouttaa ja lainaosuussuoritukset rahastoida.
Miten vuokranantaja voi vaikuttaa päätökseen?
Päätökset rahastoinnista tehdään aina vuosittain yhtiökokouksessa. Hallitus esittää päätösehdotuksen yhtiökokoukselle ja yleensä yhtiökokous myös päättää ehdotuksen mukaisesti. Vuokranantajan tulee ennen yhtiökokousta pyrkiä vaikuttamaan siihen, että remontin maksusuoritukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Vuokranantajan kannattaa käydä asia huolellisesti läpi isännöitsijän ja hallituksen kanssa sekä mahdollisuuksien mukaan muiden osakkeenomistajien kanssa. On valitettavan yleistä, että vasta yhtiökokouksessa ehdotettava vaihtoehto tuloutuksesta saa kielteisen vastaanoton muilta osakkeenomistajilta ilman järkeviä perusteluja.
Työläämpi, mutta tehokas keino vaikuttamiseen on, että vuokranantaja menee itse taloyhtiön hallitukseen ja hallituksen sisällä tuo esille vaihtoehdon tulouttamisesta. Kaikilla ei ole mahdollisuutta taikka halua olla taloyhtiön hallituksessa, jolloin pitää pyrkiä lisäämään hallituksen tietämystä tuloutuksen erilaisista vaihtoehdoista muulla tavoin.
Artikkeli Taloyhtiön korjaushanke – tulouttaako vaiko rahastoida? julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.