Rakentamisen ja valvonnan laatu ovat puhuttaneet ihmisiä etenkin viimeisten vuosien ajan, eikä syyttä. Kasvavassa määrin myös vastavalmistuneissa rakennuksissa todetaan useita merkittäviä puutteita, sekä jopa törkeitä rakennusvirheitä.
Koska hyvin usein uuden asunnon sitova kauppa sovitaan jo taloyhtiön rakentamisvaiheessa, on asuntokauppalakiin laadittu RS-järjestelmä turvaamaan asunnon ostajia.
Uuden asunnon ostaja olettaa saavansa itselleen moitteettoman kodin, johon ei ole odotettavissa isompia remontteja lähitulevaisuudessa. Kuitenkin todellisuus on usein jotain ihan muuta, mutta taloyhtiön tarkalla toiminnalla voidaan pelastaa paljon.
Vuositarkastus ja rakentamisajan jälkeisen vakuuden vapauttaminen
Asuntokauppalaissa määrätyn RS-osion noudattaminen on perustajaosakkaalle (myyjälle) pakollista, mikäli asunto-osaketta aletaan myydä ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennukset käyttöönotettaviksi.
– Tällöin myyjän on talletettava osakkaiden turvaksi pankkitakaus tai muu vastaava vakuus eli rakentajan on asetettava kolme erilaista vakuutta omalle työlleen: rakentamisvaiheen vakuus, rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus sekä perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuus, asunto- ja kiinteistöjuridiikkaan perehtynyt asianajaja Jussi Laaka Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy:stä selventää.
Vakuusjärjestelmä on rakennettu siten, että jokin vakuuksista on voimassa aina ensimmäisestä kaupasta siihen saakka, kun kymmenen vuotta on kulunut rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä.
– On erittäin tärkeää kiinnittää huomiota siihen, että RS-kohteiden vakuuksista juuri rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus liittyy vuositarkastukseen ja on olemassa nimenomaan vuositarkastuksessa esitettyjen puutteiden korjaamisen vakuutena. Tästä johtuen taloyhtiön tulee laatia puutelistat erityisen huolella, jotta vakuusoikeus säilytetään, Jussi Laaka muistuttaa.
Vuositarkastus oikea aika virheiden esittämiseen
Asuntokauppalaissa on säädetty myös uuden asunnon vuositarkastuksesta, joka perustajaosakkaan (rakennuttajan) tulee järjestää 12 – 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Asuntokauppalain ja sen velvoittavan pykälän taustalla on asunnon ostajan aseman turvaaminen. Ostajalla ja taloyhtiöllä on näin käytännössä vuosi aikaa havainnoida mahdollisia virheitä ja puutteita ja raportoida niistä perustajaosakkaalle (myyjälle) vuositarkastuksen yhteydessä.
Lain mukaan perustajaosakkaan (myyjän) tulee korjata vuositarkastuksessa esitetyt viat ja puutteet. Korjausvelvoite raukeaa, mikäli ne esitetään jälkikäteen. Tästä syystä uuden asunnon omistajien ja taloyhtiön tulisi panostaa vuositarkastukseen ja tarvittaessa käyttää asiantuntijan apua rakennuksen tarkastamiseksi etukäteen.
Pienet ja mitättömiltä näyttävät vauriot vuoden ikäisessä rakennuksessa saattavat jäädä helposti huomaamatta, mutta niiden raportoiminen vuositarkastuksen yhteydessä on erityisen tärkeää. Mikäli virheistä ja puutteista ei reklamoida ajoissa, taloyhtiölle ja ostajille saattaa vuosien saatossa aiheutua niistä tuhansien eurojen korjauskustannukset.
Ulkoseinärakenteissa isoja ongelmia
Ulkoseinärakennetta on erityisesti kerrostaloissa vaikea havainnoida kauttaaltaan ilman apuvälinettä. Tästä johtuen on suositeltavaa teettää vuositarkastuksen yhteydessä julkisivun tarkastus nostimesta käsin tehtynä asiantuntijalla hyvissä ajoin ennen vuositarkastusta, jotta puutteet ja viat voidaan raportoida rakentajalle ajallaan.
Yleisimpiä ulkoseinärakenteiden vikoja uusissa kohteissa ovat pellitys- ja saumauspuutteet, keskeneräiset rakenteet ja rakenteiden virheellisestä toteutusjärjestyksestä aiheutuneet puutteet. Lisäksi usein tulee vastaan kohteen olosuhteisiin soveltumattomia rakenneratkaisuja ja ylipäätään suunnittelemattomia rakenteita, jotka on toteutettu sitten työmaalla jotenkin. Uudisrakennuksien julkisivuissa on entistä enemmän rakennetyyppejä, jolloin myös liittymiä ja puutteellisesti toteutettuna mahdollisia vuotoreittejä jää entistä enemmän.
– Yleisesti ottaen julkisivutöiden valvontaa pitäisi tehdä nykyistä enemmän. Liian usein kukaan ei käy nostimesta käsin tarkastamassa työn laatua ennen luovutusta. Ei ole mikään ihme, että vuotoja on uusissakin rakennuksissa, toteaa Raksystems Insinööritoimisto Oy:ssä Kuntotutkimukset-yksikössä etenkin betonirakenteiden kuntotutkimuksia tekevä Santtu Suvanen (RI).
– Julkisivurakenteissa tulee valitettavan paljon vastaan sen luontoisia puutekohtia, joiden kautta vesi pääsee ulkoseinärakenteisiin, sieltä eristeisiin ja voi sitä kautta aiheuttaa ulkoseinärakenteisiin kosteusvauriota etenkin pitkällä aikajaksolla, Suvanen tarkentaa.
Raksystemsin tekemien n. 12 – 15 kk vanhojen rakennusten julkisivujen tarkastuksissa puutelistat sisältävät keskimäärin n. 40 puutemainintaa, joista iso osa on yhä uudelleen toistuvia puutteita.
Artikkeli Älä myöhästy rakentajan reklamoimisesta julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.