Suomen Kiinteistölehden joulukalenteri julkaisee vanhoja juttuja lehden 92-vuotisen historian varrelta. Luukusta 5 löytyy juttu vuodelta 2017. Siinä muistutetaan hankesuunnittelun tärkeydestä.

Hyvä hankesuunnittelu sallii valintoja toteutuksessa

Isojen remonttien hankesuunnittelussa kannattaa keskittyä suuriin linjoihin. Silloin voidaan toteutussuunnittelussa ja urakkakilpailun jälkeenkin tehdä järkeviä valintoja.

As Oy Mesiangervo on pitkänomainen kerrostalo Lahden Kytölän kaupunginosassa. Vuonna 1968 valmistuneessa rakennuksessa on pohjakerros ja kolme asuinkerrosta. Asuntoja on 43, pääosin yksiötä, kaksioita ja kolmioita. Asukkaita on noin 70.

Taloyhtiössä saneerattiin vuonna 2004 käyttövesiputkistot. Käyttöikänsä päähän tulleet kupariputket vaihdettiin komposiitteihin. Hallituksen puheenjohtaja Sauli Niemi laskee, että taloyhtiössä on sen jälkeen tehty noin 200 000 euron arvosta remontteja, joilta olisi säästytty, jos ensimmäinen remontti olisi tehty laajempana.

Tällä vuosikymmenellä rakennuksessa oli kaksi isoa vesivahinkoa. Molemmissa kylpyammeiden poistoputkistot pettivät ja vettä valui rakenteisiin. Vakuutusehtojen mukaan vakuutus ei korvannut mitään. Asukkaille koitui maksettavaa noin 50 000 euroa.

Taloyhtiössä on nyt valmistunut laaja talotekniikan perusparannushanke. Hinnaksi julkisivu- ja pihatöineen tuli 1,75 miljoonaa euroa. Urakan hankesuunnittelun aloittamisesta yhtiökokous päätti marraskuussa 2012. Työmaa käynnistyi heinäkuussa 2015. Urakka luovutettiin tilaajalle vuotta myöhemmin, kesälomien jälkeen elokuussa 2016.

Vuosi urakan luovuttamisen jälkeen on aika arvioida hankkeen onnistumista. Taloyhtiön kerhohuoneessa ovat Sauli Niemen lisäksi isännöitsijä Jarkko Tolonen Reim Groupista ja arkkitehti- ja pääsuunnittelusta vastannut Suomen Talokeskuksen Anne Pelkonen.

Vesivahingot vauhdittivat

Hankesuunnittelun aloituskokouksessa hallitukselta kysyttiin taloyhtiön tavoitteita ja lähtökohtia, jotka olivat harvinaisen selväpiirteiset. Rakennuksen kuntoarvio oli tehty vuonna 2010, joten sen pohjalta lähdettiin liikkeelle. Tiedettiin, että viemärit ja alkuperäiset kylpyhuoneet olivat ongelma. Kuntoarvion ja hankesuunnittelun pohjalta todettiin, että viemäreiden sukittaminen olisi riittämätön vaihtoehto.

– Hankesuunnittelun aloittamista koskevan päätöksen ja sen tekijän kilpailutuksen jälkeen puikkoihin astui Lahden Projektitiimi eli nykyinen Sweco. Hankesuunnittelutyöhän osallistuivat myös hallituksen puheenjohtaja, hallitus ja isännöitsijä, Niemi kertoo.

LTO karsittiin

Kylpyhuoneiden kuntoa tutkittiin. Niiden uusiminen nähtiin ainoaksi järkeväksi vaihtoehdoksi, jolla vesieristeet saadaan nykyaikaiselle tasolle. Kuntoarvion yhteydessä tehdyssä asukaskyselyssä ilmeni myös, että viemärit tukkeutuvat, hajuhaittoja esiintyy ja tv-kuvan laadussa on ongelmia.

Hankesuunnitteluvaiheessa pohdittiin lämmön talteenottoa, mutta se karsittiin pois toteutussuunnitteluvaiheessa. Pitkässä ja matalassa rakennuksessa tarvittavat ratkaisut olisivat venyttäneet tekniikan takaisinmaksuajan 17 vuoteen. Saunatiloihin LTO-ratkaisu kuitenkin toteutettiin. Energiaa säästää myös autotallien ovien uusiminen.

Hankesuunnittelussa mukaan otettiin myös sähköremontti asuntojen ryhmäkeskuksiin asti. Antenniverkko esitettiin uusittavaksi tähtiverkoksi.  Asuntoihin päätettiin hankkia veden kulutusta reaaliaikaisesti mittaavat vesimittarit.

– Hankesuunnitelma esitettiin hyväksyttäväksi yhtiökokoukselle. Samalla päätettiin kilpailuttaa projektiin johtaja, joka alkaisi vetää toteutussuunnittelua ja urakkaa hankesuunnitelman pohjalta. Projektinjohtajaksi tuli Maarit Patronen Vahanen Oy:stä, Niemi kertoo.

Suunnittelu hankittiin pakettina

Projektinjohtajan tehtäviin kuuluu arkkitehti-, rakenne-, lvi- ja sähkösuunnittelijoiden kilpailuttaminen. Suunnittelupaketti päätettiin kokonaisuudessaan hankkia Suomen Talokeskus Oy:ltä, jonka jälkeen arkkitehti ja pääsuunnittelusta alkoi vastata Anne Pelkonen.

Pelkosen mukaan hanke kokonaisuudessaan on ollut tavanomainen talotekniikan perusparannus, paitsi että käyttövesiputkisto oli uusittu aikaisemmin vuonna 2004 ja että mukana on myös julkisivutöitä.

– Ensi alkuun suunnitteluryhmä ja projektijohtaja tekivät tarkastuskierroksen, jonka aikana pohdittiin muun muassa putkivetojen reittejä. Toteutusvaiheessa huomattiin, että yksi asunto oli pilkottu kahdeksi asunnoksi ja viemärireitti piti miettiä tältä osin uusiksi, Pelkonen kuvaa.

Tarkastuskierroksella luotiin pohja lvi- ja sähkösuunnittelulle. Suunnitteluryhmä selvisi yhdestä huoneistosta tavallisesti 5–10 minuutissa.

Omia valintoja ja yllätyksiä

Toteutussuunnitteluvaiheessa suunnittelukokouksissa mukana olivat suunnittelijoiden lisäksi hallitus, projektijohtaja ja isännöitsijä. Pohdittiin myös salaojien uusimista, mutta urakoitsijoiden kilpailutuksen jälkeen ajatuksesta luovuttiin, sillä hinta olisi ollut 300 000 euroa.

Hallituksen jäsenet pääsivät Vahasen ”Putkiremontti plus” -nettipalvelusta seuraamaan remontin etenemistä. Toteutussuunnitteluvaiheessa asukkaita kiinnostavat etenkin laattavaihtoehdot ja niiden värit. Omia valintoja oli mahdollista tehdä. Toteutussuunnittelun jälkeen pidettiin ylimääräinen yhtiökokous ja päätettiin urakan aloittamisesta tehtyjen suunnitelmien pohjalta.

Toteutusmuodoksi oli valittu alisteinen kokonaisurakka. Projektinjohtaja kilpailutti urakoitsijat. Rakentaminen sekä LVI- ja sähkötyöt kilpailutettiin erikseen. Pääurakoitsijaksi tuli lahtelainen Rakennusräätälit Oy. LVI -töiden tekijäksi LVI-Kiviaho Oy, ja sähkötöiden AK-Sähkö Oy. Sweco vastasi valvonnasta ja Talokeskuksen suunnittelijat talotekniikan valvonnasta.

Ilman yllätyksiä ei selvitty. Isännöitsijä Jarkko Tolonen kertoo, että talosaunan alta löytyi kallion päällä oleva, savinen ja vetinen onkalo. Sille porattiin huoltoluukku kellarikerroksen porrashuoneesta. Saunan lattian alla olevan tyhjän tilan tuuletus varmistettiin rakentamalla ilmanvaihto. Tilasta poistettiin sinne jätetyt vanhat muottilaudat ja muut rakennusjätteet.

Tiedotus pelasi

Asukkaille tiedotettiin urakan etenemisestä ilmoitustauluilla, sähköpostissa ja tekstiviesteillä. Sekä urakoitsijalla että projektinjohdolla oli omat tiedottajansa. Lähtevät tiedotteet käytiin läpi hallituksessa. Asukkaille kerrottiin toteutusta koskevia yksityiskohtia vasta toteutussuunnitteluvaiheen asukasinfossa.

Anne Pelkonen korostaa, että hankesuunnittelussa kannattaa vetää vain päälinjat. Siinä ei kannata esittää sellaisia yksityiskohtia, jotka voivat herättää asukkaissa tarpeettomia odotuksia ratkaisuista, joita toteutussuunnittelussa joudutaan muuttamaan.

– Muutokset voivat herättää asukkaissa tarpeetonta kritiikkiä siitä, että asiat eivät menneetkään niin kuin niiden piti mennä, Pelkonen toteaa.

Teksti: Matti Valli

Artikkeli Kiinteistölehden joulukalenteri: Luukku 5 julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.