Monessa taloyhtiössä on käynnistymässä lähivuosina laajamittainen peruskorjaus- tai -parannushanke, mahdollisesti useampikin. Aina korjaaminen tai uudistaminen ei ole teknistaloudellisesti järkevää. Jos kaupunki on valmis kaavoittamaan tontille lisärakennusoikeutta, kannattaisiko rakennus sittenkin purkaa ja hyödyntää lisärakennusoikeus rakentamalla laajempi rakennuskokonaisuus?
Purkavan lisärakentamisen hankkeiden määrä on jäänyt vähäiseksi etenkin asunto-osakeyhtiölain päätösvaateen johdosta. Taloyhtiön omistaman ainoan rakennuksen purku edellyttää kaikkien osakkaiden suostumuksen.
Käytännössä näitä hankkeita on toteutettu siten, että esimerkiksi rakennusliike on ensin ostanut kultakin osakkaalta tämän omistamat osakkeet. Kun rakennusliike on saanut omistukseensa kaikki osakeryhmät, on se rakennuttanut vanhan tilalle uuden rakennuksen. Osakkaat ovat voineet halutessaan ostaa uudiskohteesta uudet kodit. Toimintamalliin liittyvät verovaikutukset rakennusliikkeelle ja osakkeenomistajille ovat vähentäneet kiinnostusta järjestelyyn.
Hyödyt laajat
Kasvukeskuksissa, hyvien julkisten liikenneyhteyksien äärellä, väljään rakennetuilla tonteilla sijaitseville korjaustarpeisille taloyhtiöille ja sen osakkaille purkava lisärakentaminen voi tarjota taloudellisesti hyvinkin kiinnostavan vaihtoehdon. Esimerkkinä poikkeuksellisen kannattavasta hankkeesta voidaan mainita vaikkapa kahden Helsingin Mellunmäessä sijaitsevan taloyhtiön selvitysvaiheessa oleva yhteishanke, jonka ohjaavana työfraasina on ”putkiremontin hinnalla uuteen kotiin”. Purkava lisärakentaminen avaa myös osakkaalle mahdollisuuden saada muuttuneisiin asumistarpeisiin nyt ja tulevaisuudessa paremmin vastaava koti.
Kannattavan purkavan lisärakentamisen mahdolliset positiiviset vaikutukset eivät rajoitu pelkästään taloyhtiöön ja sen osakkaisiin. Vaikutus on alueellinen. Lisärakentaminen tuo kaupunkiin lisää veronmaksajia ja julkisten palvelujen käyttäjiä. Uudet asukkaat voivat lisäksi toimia piristysruiskeena alueen palvelutoiminnalle ja siten lisätä kokonaisen kaupunginosan elinvoimaisuutta.
Lainsäädäntö mahdollistavaksi
Lainsäätäjä on jo ryhtynyt toimiin purkavan lisärakentamisen helpottamiseksi. Oikeusministeriö on 2.10.2017 asettanut työryhmän valmistelemaan ehdotusta asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta. Myös Kiinteistöliitto on edustettuna työryhmässä ja vaikuttaa aktiivisesti lakimuutoksen sisältöön. On mahdollista, että tämä asunto-osakeyhtiölain muutos tulee voimaan vielä tällä hallituskaudella.
Lakimuutoksen kannalta tärkein kysymys on tietysti se, millaisella määräenemmistöpäätöksellä ja millä edellytyksin purkavasta lisärakentamisesta voidaan päättää. Jos päätöksentekovaadetta nykyisestä kevennetään, on selvää, että vastapainona osakkaiden oikeusasemasta on huolehdittava. Osakkaiden tulee saada perinteistä peruskorjaushanketta merkittävästi enemmän tietoa purkavan lisärakentamisen hankkeesta hyvissä ajoin ennen päätöksentekoa. Purkavan lisärakentamisen päätöstä vastustavalla osakkaalla tulee myös olla mahdollisuus vaatia omien osakkeidensa lunastusta käypään hintaan.
Kaupunki ratkaisevassa roolissa
Vaikka purkavan lisärakentamisen päätöksentekoa helpotettaisiinkin, ratkaisun avaimet eivät ole yksin taloyhtiön ja sen osakkaiden käsissä. Koska hankkeet edellyttävät asemakaavan muuttamista, ratkaisevassa roolissa on kaupunki, jolle kaavoitusmonopoli kuuluu.
Lisärakentamishankkeisiin ryhtymisen ratkaisee tietysti taloudellinen kannattavuus. Kaupungin päätökset vaikuttavat kannattavuuteen olennaisesti. Kaupunki päättää paitsi asemakaavamuutokseen liittyvästä lisärakennusoikeuden määrästä, myös hankekannattavuutta leikkaavista kustannuksista, kuten maankäyttömaksuista, kehittämiskorvauksista sekä pysäköintivelvoitteista.
Monissa kaupungeissa onkin ilahduttavasti ryhdytty toimiin lisä- ja täydennysrakentamishankkeiden mahdollistamiseksi.
Vinkkejä taloyhtiöille
Purkavan lisärakentamisen hankkeen kokonaiskesto tai jo pelkästään hankesuunnitteluvaihe on asemakaavamuutosprosessin kestosta johtuen huomattavasti pidempi kuin perinteisessä peruskorjaushankkeessa. Vaihtoehtoa kannattaakin lähteä selvittämään hyvissä ajoin. Selvitystyö lähtee liikkeelle tiedustelemalla kaupungin alustavaa näkemystä asemakaavan muutosmahdollisuudesta.
Purkavaan lisärakentamiseen voidaan päästä useilla toteutusmalleilla. Hallituksen kannattaa saattaa yhtiökokouksen päätettäväksi valtuus mm. hankevaihtoehtojen alustavaan selvittämiseen sekä tarvittavan alkuvaiheen konsulttiavun käyttämiseen mahdollisimman varhain.
Jos taloyhtiön tontti tai asunto-osakkeet ovat velkojen vakuutena, kannattaa velallisten (taloyhtiö/osakas) mahdollisimman varhain ottaa yhteyttä omaan pankkiinsa tämän alustavan kannan selvittämiseksi. Purkavan lisärakentamisen hanke ei nimittäin nollaa olemassa olevia lainoja.
Purkavan lisärakentamisen hankkeen rinnalla on välttämätöntä edistää myös vaihtoehtoisen korjaushankkeen suunnittelua.
Artikkeli Purkavasta lisärakentamisesta vaihtoehto korjaamiselle julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.