Vastavalmistuneessa asunnossa kaikki näyttää upealta eikä moni halua edes ajatella mahdollisia vikoja. Jos virheistä ilmoittaminen venyy rakennuksen vuositarkastuksen yli, ollaan myöhässä ja vaikea riita osapuolten välillä on valmis leimahtamaan.
”Moni ostaa kodin uudistalosta vain kerran. Uudiskohteen ostajalla pitäisi olla valtava määrä tietoa reklamoinnista ja kaikesta mitä uudistalossa tulee vastaan. Koska tietoa ei ole, syntyy helposti väärinkäsityksiä osakkaiden ja rakennuttajan sekä mahdollisesti rakennuttajan ja taloyhtiön hallituksen välillä. Pahimmassa tapauksessa väärinkäsityksistä voi kehkeytyä iso riita, jossa on vain häviäjiä.”
Näin asian kiteyttää isännöitsijä Hannaleena Kuutilo Walttari Oy:stä. Hän on toinen uutuuskirjan Koti uudistalosta – osakkaan ja taloyhtiön hallituksen opas (Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2018) kirjoittajista.
Kuutilo sekä apulaispäälakimies Kristel Pynnönen Kiinteistöliitosta halusivat kirjoittaa kirjan helpottaakseen kaikkien uudiskohteen osapuolten toimimista ja keskinäistä kommunikaatiota. Kirja ohjeistaa niin osakkaita, taloyhtiön hallituksen edustajia kuin isännöitsijää toimimaan oikein ja tuntemaan oman vastuunsa.
”Toivomme kirjan selkeyttävän uudiskohteeseen liittyvät käsitteet ja toimenpiteet. Monelta pulmalta säästyttäisiin, jos osapuolet ymmärtäisivät toisiaan ja puhuisivat asioista yhteisillä termeillä”, Kuutilo lisää.
Hän nostaa kirjan ohjeistuksista uudiskohteen vastaanotossa tärkeimmiksi juuri kommunikoinnin, sekä lisäksi sen, että reklamointi ja muut toimenpiteet hoidetaan oikea-aikaisesti ja oikein. Lisäksi huomionarvoista on tietää, kuka vastaa ja mistä vastaa. Tähän kuuluu olennaisena osana osakkaan kunnossapitovastuun jakautuminen: mitä voi ja mitä on oikeus vaatia ja mitä taas ei.
Vuositarkastus on tärkeä etappi
Kirja ohjeistaa niin osakasta kuin taloyhtiötä kirjaamaan ylös kaikki havaitsemansa virheet vuositarkastukseen mennessä. Jos havaittuja virheitä ilmoitetaan vasta vuositarkastuksen jälkeen, niitä ei lueta rakennusaikana syntyneiksi virheiksi vaan asumisesta aiheutuneiksi, joiden korjaus ei ole enää rakennuttajan vastuulla.
Se, mistä virheistä kenenkin tulee ilmoittaa rakennuttajalle, jakaantuu asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn kunnossapitovastuun mukaisesti. Näin ollen osakkaan vastuulle kuuluvat reklamaatiot asunnon sisäpuolisista osista. Osakas ei kuitenkaan voi lukea korjattaviksi virheiksi mitä tahansa. Esimerkiksi kolhut seinissä ja naarmut lattiassa on huomioitava jo ns. muuttotarkastuksessa asuntoa vastaanottaessa, koska myöhemmin näiden todentaminen rakennusvaiheessa syntyneiksi on vaikeaa.
Taloyhtiön sen sijaan kuuluu ilmoittaa mm. virheet rakenteissa ja rakennuksen ulkopinnoissa, parvekkeet ja piha mukaan lukien. Kirja muistuttaa, että vuositarkastus on yksi uudistalon hallituksen ja isännöitsijän tärkeimmistä tehtävistä.
Kirja ohjeistaa erillisellä liitteellä, miten osakkaan tulee dokumentoida löytämänsä virheet sekä muuttotarkastuksessa että ennen vuositarkastusta.
Lisätietoja kirjasta
Koti uudistalosta -opas selvittää uuden asunnon kauppaan ja uuden taloyhtiön hallinnointiin liittyvät vastuut, käytännöt ja sovellettavan juridiikan.
Oppaassa käydään läpi asuntokaupan jälkeiset käytännön toimenpiteet (mm. hallinnon luovutuskokous, hallituksen järjestäytyminen, taloyhtiön pelisääntöjen laatiminen ja huollon järjestäminen) sekä perusasiat uudiskohteen talouden suunnittelusta ja vastikkeiden ja maksujen määrittämisestä. Lisäksi kerrotaan, mitä ovat rakennusaikainen ja rakennusajan jälkeinen vakuus ja missä vaiheessa ne voidaan vapauttaa tai pidättää.
Rakennuttajan vastuun kannalta uudistalossa keskeinen etappi on asuntokauppalain mukainen vuositarkastus. Opas antaakin ohjeet asunnon ja rakennuksen tarkastamiseen sekä asianmukaiseen ja oikea-aikaiseen reklamointiin.
Oppaan ovat kirjoittaneet isännöitsijä, osakas Hannaleena Kuutilo Walttari Oy:stä ja apulaispäälakimies Kristel Pynnönen Suomen Kiinteistöliitosta. Molemmat ovat työnsä kautta perehtyneet uudistalojen käytäntöihin ja juridiikkaan.
Artikkeli Uudiskohteen ostajan tärkeimmät etapit ovat muuttotarkastus ja vuositarkastus julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.