Korjaushankkeissa projektipäällikön, suunnittelijan ja valvojan vastuu huolimattomuudesta rajoittuu kokonaispalkkion määrään. Helmikuussa 2014 uudistuneet konsulttialan sopimusehdot (KSE 2013) vaikuttavat edelleen konsulttimyönteisiltä. Taloyhtiöiden onkin syytä harkita tarvetta poiketa sopimusehdoista tapauskohtaisesti, totesi Kiinteistöliiton lakimies Maria Kulomäki Korjaushanke haltuun -seminaarissa Espoossa torstaina.
- Taloyhtiön onnistuneen korjaushankkeen avain on, että se palkkaa hankkeeseen asiantuntevat ja ammattitaitoiset konsultit kuten projektipäällikön, suunnittelijan ja valvojan. Taloyhtiön riski pieleen menneestä korjaushankkeesta kasvaa, mikäli lähdetään omalla porukalla vetämään vaativaa projektia, laatimaan suunnitelmia tai valvomaan urakkaa.
Taloyhtiön tilaajana on mietittävä sopimusta tehdessään erityisesti, onko KSE-ehtojen mukainen vahingonkorvauksen taso riittävä hankkeen kokonaisuutta ajatellen. Panostaminen sopimusneuvotteluihin vähentää merkittävästi taloyhtiön riskiä joutua pieleen mennen hankkeen maksumieheksi.
Taloyhtiö ja konsultti voivat solmia millaisen sopimuksen he haluavat. Sopimusta tehtäessä taloyhtiön on muistettava, etteivät yleiset sopimusehdot tule automaattisesti osaksi sopimusta vaan se edellyttää niihin viittaamista. Sopimusehdot toimivat hyvin ohjenuorana sopimusta laadittaessa, vaikka ehdot ovatkin myönteisellä tavalla konsulteille kallellaan.
Kiinteistöliitto evästää taloyhtiöitä fiksun ja tarkan sopimisen tielle
- KSE-ehdot on laadittu suunnittelutyötä silmällä pitäen. Siksi taloyhtiön sopiessa valvonta- ja rakennuttajakonsulttipalveluista, yleisiä sopimusehtoja ei kannata ottaa sokeasti käyttöön, Kulomäki vinkkaa.
Hankkeen koosta riippumatta konsultin vahingonkorvausvastuu rajautuu KSE-ehtojen mukaan kokonaispalkkioon, ellei ylärajasta erikseen sovita. Sitä vastoin konsultin tahallisesta tai törkeästä tuottamuksesta aiheutuvat vahingot eivät rajoitu kokonaispalkkion määrään.
- Toki täytyy muistaa, että jos sopimuksilla tiukennetaan konsultin vastuita, voi taloyhtiöllä olla vaikeuksia saada kohtuuhintaisia tarjouksia.
Mikäli taloyhtiön ja konsultin välisessä sopimuksessa tiukennetaan vahingonkorvausvastuuta KSE-ehdoista, on taloyhtiön syytä varmistua vakuutusturvan riittävyydestä. Taloyhtiön kannattakin varmistaa, että konsultilla on voimassa oleva vastuuvakuutus.
Kiinteistöliitto pitää myönteisenä erityisesti sitä, että uudistetuissa ehdoissa konsultin vastuu omasta työstään on pidempi kuin vanhoissa KSE-ehdoissa. Uusien ehtojen mukaan konsultin vastuuaika on lähtökohtaisesti kaksi vuotta suunnitellun kohteen vastaanottamisesta.
Sopimusehdot ovat onnistuneet siksi, että viivästyssakko on nyt korkeampi kuin aiemmin. Taloyhtiön kannalta tervetullut uudistus on sakon määräytyminen työpäiväkohtaisesti. Aiemmin konsultit maksoivat viivästyssakkoa 0,5 prosenttia kokonaispalkkiosta kultakin täydeltä viikolta. Nyt sakon määrä on 0,2 prosenttia kokonaispalkkiosta kultakin täydeltä työpäivältä, kuitenkin enintään 50 työpäivältä.