Vuosi 2014 jää historiankirjoihin yhtenä 2000-luvun heikoimmista asuntomarkkina- ja asuntolainavuosista. Kaikki asuntokaupan osalliset ovat joutuneet kiristämään vöitään vähenevien volyymien ja laskevien hintojen keskellä.
Vain maksukykyiset asunnonostajat hyvillä vakuusratkaisuilla voivat hengittää vapautuneesti. Heillä on nyt sitä ostajan voimaa, jolla tehdä kannattavia kauppoja joko oman kodin tai sijoitusasunnon hankkimiseksi. Rahoituksen saatavuudesta tai ehdoista kauppa ei jää kiinni.
Enemmänkin kyse on siitä antavatko asuntojen myyjät periksi hintapyynnöistään. Ostajat tekevät nyt hyvin aggressiivisia tarjouksia, joten monella myyjällä on mietinnän paikka. Signaalit ovat voimistuneet siihen suuntaan, että monet myyjä voivat pärjätä vielä yhden talven, mutta sitten on pakko saada liian kallis tai velkainen asunto myydyksi.
Hypon analyysi vallitsevasta kotimaisesta tilanteesta loppuvuoden asuntomarkkinoilla kasvukeskuksissa kohenee, mutta jää kuitenkin edelleen miinukselle -75,0 pisteeseen (-7,5 %), koska suomalaista kansantaloutta koskevat suuret konkreettiset päätökset antavat edelleen odottaa itseään. Luottamuksen koheneminen on edelleen se avainsana, joka avaisi monta lukkoa.
Ensin tuli asuntomarkkinoiden isojako – nyt tulee pankkikato
Suomi keskittyy ja kaupungistuu kovaa vauhtia, mikä johtaa väistämättä siihen, että lähes 300 suomalaisen pankin joukko harvenee merkittävästi. Yli 250 pankin keskimääräinen tase on vain 0,5 miljardissa ja liikevoittokin vain 1–2 miljoonaa euroa vuodessa. Tämä ei millään vastaa uudistuvien sääntely- ja kannattavuusvaatimusten eikä tiukentuneiden hallinnointivaatimusten tasoa aidosti itsenäisenä pankkina toimimisen näkökulmasta.
Ainoa tie on fuusioitua tai hyödyntää yhteenliittymälainsäädäntöä, jolla pienistä pankeista tulee ryhmänä tarpeeksi isoja. Pankkifuusiot ja yhteenliittymien määrä lisääntyvät, ja päätöksenteko ja valta valuvat käytännössä pääkaupunkiseudulle. Säästöt haetaan konttoreita ja hallintoa karsimalla. Samalla aidosti itsenäisten pankkien määrä vähenee. Jatkossa näemme myös yhteenliittymien yhteenliittymisiä, tai ainakin niiden spekulaatioita.
Iso ja kansainvälinen on kaunista, jos toimii yleispankkina. Vain erikoistunut voi toimia pienempänäkin tulevilla pankkimarkkinoilla.
Asuntolainojen riskipainot ylös ja nopeasti
EKP huomasi pankkien stressitesteissä seikan, joka on puhututtanut jo pitkään muun muassa Pohjoismaissa. Euroajan alkuhuumassa rakennetut pankkikohtaiset sisäisten luottoluokitusten mallit (IRBA) poikkeavat toisistaan kovastikin. Erityisen ajankohtainen asia on asuntolainojen erittäin alhaiset riskipainot.
Ei voi olla tervettä, että Suomessakin käytännössä samanlaisten ja samalla seudulla toimivien pankkien asuntolainojen riskipainot vaihtelevat luvanvaraisesta noin 1 prosentista lakisääteiseen 35 prosenttiin. Alhaisia riskipainoja käyttäen saavutetut ydinvakavaraisuustasot voivat hämätä valveutumattomia.
Ammattimaisesti toimivat pankkien rahoittajat oivalsivat tämän kriisin keskellä. Olisi hyvä, jos tallettajatkin ymmärtäisivät. Korkeita riskipainoja käyttävä pankki 15 prosentin ydinvakavaraisuudella on merkittävästi vahvempi kuin hyvin matalia riskipainoja käyttävä, mutta samaan ydinvakavaraisuuteen yltävä pankki. Toinen on luomuomena, toinen taas geenimuunneltu keittoperuna.
Alaraja suomalaisten asuntolainojen riskipainoille sisäisten luottoluokitusten malleissa tulisi olla 15–25 prosenttia riippuen asuntolainojen lyhentyvyysasteesta ja vakuuksien tulevasta arvonkehityksestä. Yhdenmukaistetut mallit ja riittävän korkeat alarajat riskipainoille pitävät asuntolainajärjestelmän vakaana ja kilpailun terveenä. Samalla jalalla voisi vihdoin rakentaa positiivisen luottorekisterinkin tähän maahan.
Hypon Asuntomarkkina-analyysi Q4/2014 on kokonaisuudessaan nähtävissä internet-sivuilla www.hypo.fi