Vuokranantaja ällistyy, kun isännöitsijä seisoo oman kodin ovella hallintaanottovaroitus kourassa. Varoituksessa todetaan yhtiön ottavan vuokratun huoneiston yhtiön hallintaan, mikäli vuokralaisen aiheuttamat häiriöt eivät välittömästi lopu. Mitkä ihmeen häiriöt, ajattelee vuokranantaja. Eihän taloyhtiö voi toimia näin! Vai voiko? Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan mm. silloin, jos osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää. Hallintaanottoaikana osakkeenomistajalla on yhä omistusoikeus mutta ei huoneiston hallintaoikeutta. Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Häiriöiden onkin oltava toistuvia, ja myös niiden ajankohdalle annetaan painoarvoa. Yön yli juhliminen on luonnollisesti moitittavampaa kuin koirien päiväsaikainen haukunta. Ensin yhtiön on annettava hallintaanottovaroitus. Jos häiriöt vielä tämänkin jälkeen jatkuvat, voi yhtiökokous päättä huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Muotovaatimukset On tärkeä muistaa, että isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja eivät voi yksinään päättää hallintaanottovaroituksen antamisesta, vaan siitä päättää hallitus. Isännöitsijä voi kyllä allekirjoittaa osakkeenomistajalle toimitettavan kirjeen, mutta taustalla on oltava aina hallituksen enemmistöpäätös. Sekä hallintaanottovaroitus että varsinainen yhtiökokouksen tekemä hallintaanottopäätös on toimitettava sekä osakkeenomistajalle että vuokralaiselle. Jotta hallintaaonottovaroitus täyttäisi muotovaatimukset, on siinä paitsi ilmoitettava hallintaanottoperuste myös uhka huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Vuokralaisen aiheuttamat häiriöt olisi syytä yksilöidä mahdollisimman tarkasti esimerkiksi erittelemällä häiriön tyypit sekä ajankohdat. Itse hallintaanottopäätöksessä taas on mainittava hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja hallintaanoton kohteena olevat tilat. Mitä tehdä? Alkujärkytyksestä selvittyään osakkeenomistaja miettii varmasti, mitä tehdä seuraavaksi. Ensi alkuun kannattaa pirauttaa isännöitsijälle ja tiedustella tältä tarkemmin hallintaanottovaroituksen perusteena olevista häiriöistä. Häiriöitä kokeneiden naapureiden on tarvittaessa oltava valmiita todistamaan oikeudenkäynnissä. Yhtiön on pystyttävä näyttämään toteen se, että häiritsevä elämä on vähäistä merkittävämpää. Näyttöä tulee kerätä paitsi varoitusta edeltävältä myös varoituksen antamisen ja hallintaanottopäätöksen väliseltä ajalta. Mikäli häiriö on ollut toistuvaa, kannattaa osakkeenomistajan vielä tiedustella vuokralaisen näkökulmaa asiaan. Jos hallintaanottovaroituksen antamiselle on ollut perusteet, tulee vuokranantajan toimittaa vuokralaiselleen kirjallinen purkuvaroitus. Yhtiön vuokralaiselle toimittama hallintaanottovaroitus ei siis korvaa vuokranantajan vuokralaiselle toimittamaa vuokrasopimusta koskevaa purkuvaroitusta. Isännöitsijälle kannattaa vielä ilmoittaa, että purkuvaroitus on nyt annettu, ja pyytää tätä olemaan jatkossa välittömästi yhteydessä häiriöiden ilmetessä. Mikäli hallintaanottovaroitukselle ei osakkaan mielestä ole perusteita, ei osakkaalla ole vielä tässä vaiheessa ole juridisia keinoja käytettävissään. Sen sijaan osakas voi moittia yhtiökokouksen tekemää hallintaanottopäätöstä nostamalla kanteen käräjäoikeudessa. Kommunikointi Moni vuokranantaja ällistyy siitä tiedosta, ettei yhtiöllä ole velvollisuutta ilmoittaa vuokralaisen aiheuttamista häiriöistä ennen hallintaanottovaroituksen antamista. Monissa yhtiössä on kuitenkin käytössä epävirallinen huomautuskäytäntö, ja hyvä niin. Suosittelemmekin lämpimästi, että isännöitsijä olisi yhteydessä vuokranantajaan jo ensimmäisten häiriöiden ilmettyä. Joskus jo vuokranantajan puhelinsoitto vuokralaiselle saattaa poistaa ongelman. Muutoinkin vuokranantajaosakas nähdään silloin tällöin sekä etäisenä henkilönä että yhtiön ja asujaosakkaiden jonkinlaisena vastapuolena. Vuokranantajan tavoitteena ei kuitenkaan ole asujaosakkaiden asumisrauhan turmeleminen, vaan vuokransaannin ja huoneiston hyvän hoidon turvaaminen. On sekä yhtiön, muiden osakkaiden että vuokranantajan intressissä, että tieto häiriöistä kulkeutuu vuokranantajaosakkaalle ajoissa. Hallintaanottomenettely on usein tarpeeton ja raskas prosessi sekä vuokranantajan että taloyhtiön kannalta.
↧