Taloyhtiön tontinvuokrasopimuksen uusiminen voi kasvattaa taloyhtiön kustannuksia huomattavasti, mikä nostaa asumiskustannuksia. Uudessa tontinvuokrasopimuksessa vuokra voi olla moninkertainen aikaisempaan verrattuna. Taloyhtiön onkin suositeltavaa varautua vuokrasopimuksen uusimisen vaikutuksiin hyvissä ajoin ennakolta. Vanhoja tontinvuokrasopimuksia uusitaan merkittävässä määrin. Yksinomaan Helsingin kaupungin 170 vuokratontin vuokrasopimus päättyy vuoden 2015 lopussa ja vuokrasopimuksia päättyy runsaasti myös lähitulevaisuudessa. Viime aikoina keskustelua on herättänyt uusien tontinvuokrasopimusten vuokraa koskevat ehdot. Useiden vuokratontilla sijaitsevien taloyhtiöiden tontinvuokra on noussut vuokrasopimuksen uusimisen myötä merkittävästi, jopa yli kymmenkertaiseksi aikaisempaan vuokraan verrattuna. Tontinvuokran nousu lisää taloyhtiöiden ja sen myötä myös osakkeenomistajien kustannuksia. Toisaalta päättyvät vuokrasopimukset on tehty useita vuosikymmeniä sitten, minkä vuoksi vuokra ei yleensä enää vastaa tontin arvoa ja alueen käypää vuokratasoa. Asiassa on kuitenkin edellä mainittujen seikkojen lisäksi eri taloyhtiöiden yhdenvertaisuuteen liittyvä näkökohta. Vaikka vuokran korotuksen määrä sopimuksen uusimisen yhteydessä voi olla merkittävä ja lisätä asumiskustannuksia huomattavasti, on toisaalta aiheellista ajatella myös sitä, kuinka yhdenvertaisessa asemassa eri taloyhtiöt ovat tontinvuokrakulujen suhteen. Päättyviä tontinvuokrasopimuksia myöhemmin tontinvuokrasopimuksensa tehneet tai uusineet taloyhtiöt maksavat todennäköisesti jo korkeampaa tontinvuokraa kuin nyt sopimuksiaan uusivat taloyhtiöt ovat maksaneet. Jos vuokrataso uusissa tontinvuokrasopimuksissa jää alhaisemmaksi kuin muilla taloyhtiöillä, hyötyvät nyt sopimuksiaan uusivat taloyhtiöt muihin taloyhtiöihin verrattuna. Kyseessä sopimusneuvottelutilanne Taloyhtiö on tonttinsa vuokrasopimuksen päättymisen lähestyessä neuvottelutilanteessa. Koska kyseessä on kokonaan uusi vuokrasopimus, eivät osapuolet ole sidottuja siihen, mitä uutta vuokrasopimusta edeltävässä vuokrasopimuksessa on sovittu vuokrakauden aikana maksettavan vuokran määrästä. Yleensä vanhoissa tontinvuokrasopimuksissa ei ole ehtoja siitä, miten vuokran määrä määräytyy, jos osapuolet vuokrakauden päättyessä tekevät uuden tontinvuokrasopimuksen. Laissa ei myöskään ole säännöksiä siitä, miten tontinvuokran pitäisi määräytyä. Siten uuden vuokrasopimuksen vuokra määräytyy sen suuruiseksi kuin taloyhtiö ja vuokranantajataho sopivat. Käytännössä taloyhtiön osalta vaihtoehtojen vähyys aiheuttaa usein sen, että taloyhtiön asema sopimusneuvotteluissa on heikko. Maanvuokralaissa (29.4.1966/258) on tontinvuokrasopimusten ja muun asuntoalueen vuokrasopimusten ehtojen sovittelua koskevia säännöksiä (maanvuokralain 4 §, 7 §, 29 § ja 56 §). Kyseiset säännökset eivät kuitenkaan tule sovellettavaksi sopimusneuvotteluvaiheessa vaan koskevat jo tehtyjä maanvuokrasopimuksia. Kyseiset säännökset mahdollistavat tehdyssä vuokrasopimuksessa olevan vuokran määrää koskevan kohtuuttoman ehdon sovittelun. Vuokran kohtuullisuuden arvioi ja vuokranmaksua koskevan ehdon sovitteluasian ratkaisee tuomioistuin. Tuomioistuimen on vuokranmaksuehtoa koskevaa sovitteluasiaa ratkaistessaan otettava maanvuokralain 29 §:n mukaan kohtuuden mukaan huomioon käypä vuokrataso, tontin käyttötapa ja tontin arvo paikkakunnalla sekä muut vuokramaksun suuruuteen vaikuttavat seikat. Siten vuokran määräytymistä koskevan sopimusehdon kohtuullisuutta arvioitaessa vuokran määrää verrataan alueen käypään vuokratasoon ja tontin arvoon. Taloyhtiössä ennakointi tärkeää Usein taloyhtiössä herätään tontinvuokrasopimuksen päättymiseen vuokranantajan ottaessa yhteyttä uuden maanvuokrasopimuksen tekemiseksi. Käytännössä vuokrasopimuksen uusiminen ja tontinvuokran kohoaminen voivat tulla osakkeenomistajille yllätyksenä. Taloyhtiössä onkin järkevää ja suositeltavaa tiedostaa vuokrasopimuksen vaihe ja varautua vuokrasopimuksen päättymiseen hyvissä ajoin, jo noin 5-10 vuotta ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Taloyhtiön on järkevää suunnitella taloudenpitoaan ja ajoittaa suuria remonttejaan siten, etteivät ne ajoitu tontinvuokrakustannusten kohoamisen kanssa samaan aikaan. Taloyhtiön on myös suositeltavaa tiedottaa osakkeenomistajille tontinvuokrasopimuksen päättymisestä ja sen mahdollisista vaikutuksista vastikkeisiin hyvissä ajoin, jotta osakkeenomistajilla olisi aikaa sopeutua ja varautua todennäköiseen kustannusten nousuun. Lisäksi taloyhtiö voi etukäteen selvittää, onko tontin ostaminen vuokranantajalta mahdollista ja kannattavaa.
↧