Suomen Kiinteistölehden joulukalenteri julkaisee vanhoja juttuja lehden 92-vuotisen historian varrelta. Luukusta 10 löytyy juttu vuodelta 2013. Siinä poraudutaan isännöintisopimuksiin. Moni taloyhtiö onkin voinut saada vuodenvaihteen lähestyessä ilmoituksen muuttuvista taksoista. Voiko sopimuksia muuttaa yksipuolisesti?

Onko isännöintisopimus kiveen hakattu?

Moni taloyhtiö on vastaanottanut isännöintiyritykseltä yksipuolisen hinnankorotusilmoituksen. Voiko isännöintiyritys korottaa yksipuolisesti sopimushintoja eli muuttaa sopimusta ja millä edellytyksin?

Isännöintisopimus on varsinaisesta sopimuksesta ja liitteistä muodostuva kokonaisuus. Isännöintipalveluja hankittaessa sovitaan yleensä noudatettavaksi isännöinnin yleisiä sopimusehtoja (ISE 2007). Yleiset sopimusehdot eivät ole kauppatapana noudatettavia eli niiden soveltaminen edellyttää nimenomaista mainintaa sopimuksessa.

Sopimusta tulkitaan pääsääntöisesti kokonaisuutena. Ei ole tavatonta, että sopimus liitteineen sisältää keskenään ristiriitaisia sopimusehtoja. Ihannetilanteessa huolehditaan siitä, että sopimusehdot eivät ole keskenään ristiriitaisia. Tulkintaerimielisyyksien välttämiseksi kannattaa sopia vähintään sopimuksen ja liiteaineistojen pätevyysjärjestyksestä. Tällöin pätevyysjärjestysehto ratkaisee, missä dokumentissa olevaa ehtoa noudatetaan.

Sopimusta tulkitaan ensisijaisesti osapuolten yhteisen tarkoituksen mukaisesti. Mikäli yhteistä näkemystä ei ole, tulkitaan sopimusta sanamuotonsa mukaisesti. Usein sopimusta tulkitaan laatijansa vahingoksi, etenkin, jos kyse on palveluntuottajan laatimasta, vakioehtoja sisältävästä palvelusopimuksesta.

Isännöintipalkkion korotukset tulisi saattaa taloyhtiön hallituksen käsiteltäväksi ja päätettäväksi.

Tehty sopimus sitoo osapuolia

Sopimusta rikkova osapuoli syyllistyy sopimusrikkomukseen, josta voi seurata sopimussuhteen päättyminen ja sovittu sanktio tai seuraamus. Määräaikainen sopimus on lähtökohtaisesti enemmän kiveen hakattu kuin toistaiseksi voimassa oleva. Viimeksi mainittu on lähtökohtaisesti irtisanottavissa milloin vain irtisanomisaikaa noudattaen. Sopimusehtoihin tyytymätön osapuoli on siten sidottu sopimussuhteeseen halutessaan vain irtisanomisajan. Määräaikainen sopimus velvoittaa koko sopimuskauden.

Määräaikaisissakin sopimussuhteissa velvoitteista on mahdollista vapautua osittain tai jopa kokonaan. Tuomioistuin voi esimerkiksi kohtuullistaa sopimusta – käytännössä vain ääritapauksissa.

Muutoksiin varautumisesta

Muutostilanteisiin ja -tarpeisiin voidaan reagoida sopimussuhteen kuluessa, jos osapuolet ovat yksimielisiä sopimusmuutoksen tarpeellisuudesta ja sen sisällöstä. Lisäksi muutoksiin on voitu varautua jo alkuperäisin sopimusehdoin. Sopimuksen ehtoja on tietysti kummankin osapuolen noudatettava.

Vaikka itse isännöintisopimusasiakirjasta ei muutos- tai tarkistusehtoja löytyisi, isännöinnin yleiset ISE 2007 -ehdot sisältävät niitä. Yleiset sopimusehdot tulevat sovellettavaksi, jos näin on sovittu.

Kummallakin osapuolella on yleisten sopimusehtojen mukaan oikeus ensinnäkin käynnistää neuvottelut sopimuksen tarkentamiseksi, jos esimerkiksi olosuhteet tai osapuolen tarpeet ovat muuttuneet.

ISE 2007 -ehtojen mukaan isännöitsijällä on oikeus automaattiseen hinnantarkistukseen vain, jos palvelujen arvonlisäprosentti tai muu sopimukseen välittömästi vaikuttava vero tai julkisoikeudellinen maksu muuttuu.

Muissa tapauksissa hinnantarkistuksen on yleisiin sopimusehtoihin sidotuissa sopimuksissa tapahduttava kuvassa 1 kuvattua neuvottelumenettelyä noudattaen. Hintaa ei ISE 2007 -ehtojen mukaista neuvottelumenettelyä noudattaen voi kuitenkaan tarkistaa kaikissa tilanteissa. Edellytyksenä on, että tarkistuksen peruste on uusi eli syntynyt isännöitsijän antaman tarjouksen antamisen jälkeen. Lisäksi edellytetään, että peruste on isännöitsijän suoritukseen välittömästi vaikuttava.

Indeksiehto?

Indeksiehdon käyttämistä sopimuksissa on rajoitettu vuodesta 1968 lähtien ns. indeksilailla. Osin indeksilaista johtuen ISE 2007 -ehtoihinkin on sisällytetty neuvotteluehtotyyppinen hinnantarkistusehto.

On huomioitava, että indeksilain soveltamisalaa ei jatkettu vuoden 2012 jälkeen. Käytännössä tämä merkitsee, että vuoden 2013 alusta lukien tehtäviin sopimuksiin niiden sisällöstä ja kestosta riippumatta on mahdollista ottaa nimenomainen indeksiehto. Käytännössä se voidaan ottaa myös vanhoihin sopimuksiin, jos näin sovitaan.

Jos hinnankorotusehdoksi hyväksyttäisiin indeksiehto, kannattaa kiinnittää erityistä huomiota sovellettavan indeksin valintaan. Tilastokeskuksen kotisivuilla on tietoa eri indeksien lyhyen ja pitkän aikavälin kehityksestä. Esimerkiksi elinkustannusindeksin vuosimuutos on ollut maltillinen (1,2 % lokakuussa 2013) verrattuna kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin (KYKI), jonka vuotuinen muutos on ollut 2,9 % (Q3, 2013). Indeksiehdosta neuvoteltaessa kannattaa myös määritellä perus- ja tarkistusindeksipisteluvut sekä tarkistushetki. Lisäksi taloyhtiö voi neuvotella sekä ylös- että alaspäin joustavasta tarkistusehdosta korotusehdon sijasta.

Kokonaan oma kysymyksensä on, kuinka hyvin indeksitarkistusehto soveltuu käytettäväksi isännöintisopimuksiin. Valtaosa isännöintitoimiston kustannuksista on työvoimaliitännäisiä kustannuksia indeksien seuratessa pääosin erilaisten indeksin kattamien hyödykkeiden kustannuksia. Kukin taloyhtiö kuitenkin ratkaisee omalta osaltaan, millaisia hinnantarkistusehtoja hyväksyy ja ehdottaa noudatettavaksi.

Toimintaohjeita

Isännöintipalkkion korotukset tulisi saattaa taloyhtiön hallituksen käsiteltäväksi ja päätettäväksi. Kiinteistöliitto suosittaa sopimaan menettelystä nimenomaisesti isännöintisopimuksissa. Sopimusmuutoksen hyväksyminen kannattaa kirjata myös hallituksen kokouspöytäkirjaan.

Jos sopimushinnat halutaan ankkuroida kiinteiksi, tulee tästä sopia nimenomaisesti isännöintisopimuksessa. ISE 2007 -ehtoihin sidotussa sopimuksessa kannattaa tällöin sopia lisäksi siitä, että yleisten sopimusehtojen hinnantarkistusehtoja ei noudateta. Helpoiten kiinteistä hinnoista sopiminen onnistunee kohtuulyhyissä määräaikaisissa sopimussuhteissa.

Hintojen tarkistamisesta osapuolet voivat sopia vapaasti. Hinnankorotusten ennakoitavuutta voi parantaa neuvottelemalla esim. prosenttimääräinen korotuskatto.

Mikäli taloyhtiö vastaanottaa hinnankorotusilmoituksen, hallituksen tulisi ensimmäiseksi selvittää, onko korotukselle isännöintisopimuksen tai sovellettavien ISE 2007 -ehtojen nojalla perustetta ja onko korotus tai sitä koskeva menettely sovitun mukainen. Jos esimerkiksi hinnankorotusehdotusta ei ole perusteltu lainkaan tai perustelut ovat ylimalkaiset, kannattaa hallituksen vaatia isännöintiyritykseltä selvitystä hinnankorotuksen asianmukaisuuden arvioimiseksi.

Huomiota kannattaa kiinnittää erityisesti erillisveloitettavien töiden hintamuutoksiin ja niiden kohtuullisuuteen paitsi yhtiön kannalta, myös osakkaiden kannalta siltä osin kun kyse on osakkailta suoraan veloitettavista toimista.

Jos hinnankorotusehdotus perustuu noudatettavaksi sovittujen ISE 2007 -ehtojen mukaiseen neuvottelumenettelyyn, kannattaa taloyhtiön huomioida, että korotusehdotuksen vastustus saattaa saada isännöintiyrityksen irtisanomaan sopimuksen. Tämä oikeus palveluntuottajalla on riippumatta siitä, mitä sopimuksen kestosta tai muista päätösehdoista on sovittu. Riski kannattaa huomioida neuvoteltaessa hinnankorotuksesta. Kompromissiin päädyttäessä kannattaa samalla sopia jatkossa noudatettavasta, paremmin ennakoitavissa olevasta hinnantarkistusehdosta. 

ISE 2007-ehtojen mukainen hinnankorotukseen liittyvä neuvottelumenettely

• Isännöintiyritys toimittaa taloyhtiölle kirjallisen hinnantarkistusehdotuksen hyvissä ajoin ennen sovittua hinnantarkistusajankohtaa. Ehdotuksen tulee sisältää myös tarkistuksen perusteet.
• Jos taloyhtiö vastustaa hinnantarkistusta, tulee siitä ilmoittaa isännöintiyritykselle kirjallisesti yhden kuukauden kuluessa tarkistusilmoituksesta.
• Jos taloyhtiö vastustaa hinnantarkistusta, osapuolten on käynnistettävä välittömästi tarkistusneuvottelut.
• Jos sovintoa ei saavuteta, isännöintiyrityksellä on oikeus irtisanoa sopimus kolmen kuukauden irtisanomisaikaa noudattaen riippumatta siitä, mitä sopimuksen kestosta, irtisanomisajasta tai irtisanomismenettelystä on sovittu.
  

Vinkit hinnantarkistusehdosta sopimiseen

Sovittavat asiat:

1. Tarkistusajankohta
2. Tarkistuksen peruste
3. Tarkistettujen hintojen ilmoittaminen kirjallisesti
4. Haluttaessa voidaan sopia erikseen korotuksen enimmäismäärä (x % per vuosi)

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton päälakimies.

Teksti: Jenni Hupli

Artikkeli Kiinteistölehden joulukalenteri: Luukku 10 julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.