Timo Nieminen – rakentava vaikuttaja

Kiinteistöliiton tuore puheenjohtaja Timo Nieminen on pitkän linjan rakentaja. Työssään hän on tottunut sovittamaan yhteen erilaisia näkökulmia ja tavoitteita, mikä on vaatinut asettumista myös vastapuolen asemaan. Tälle kokemukselle on käyttöä valtakunnallisessa järjestössä, jota on rakennettu jo toista vuosisataa.

Kun Timo Niemiseltä, 60, kysyy, minkälaisen puheenjohtajan Kiinteistöliitto sai, vastaukset tulevat rauhallisesti ja mietittyinä.

– Vaikka olenkin ollut joissakin rakennushankkeissa ideoijana, olen ehkä silti enemmän tällainen pragmaattinen, hän sanoo ja arvelee ominaisuuden olevan perua jo diplomi-insinöörin koulutuksesta.

– Se antaa tietyn tavan ajatella asioita asioina ja toimia systemaattisesti, hän sanoo ja toteaa puolestaan ihmisenä olevansa rauhaa rakastava, tappeluita välttävä ja sovitteleva.

Rakennusyhtiö SRV:n kotimaan hankekehityksestä vastaavana varatoimitusjohtajana työskentelevä Nieminen tehnyt pitkän uran rakennusalalla, aina 1980-luvulta asti. Sen kuluessa hän onkin riittämiin saanut sovitella yhteen erilaisia näkökulmia ja tavoitteita.

– Aika usein olen pyrkinyt miettimään, miltä asiat näyttävät toiselta puolelta. Miltä jokin asia näyttää tilaajaosapuolelta ja hakenut ratkaisuja sitä kautta, hän valottaa.

SRV:n kotimaan toiminnasta nelisenkymmentä prosenttia on asuntorakentamista. Timo Niemisen nimi on kuitenkin usein noussut esille suurten hankkeiden yhteydessä. Sellaisia ovat olleet mm. Helsingissä Kampin keskus, Kalasataman Redi asuintorneineen tai Tampereen Kansi ja Areena.

Selkeä nollatoleranssi

Kiinteistöliiton ydinalueesta, taloyhtiömaailmasta ja asunnon omistamisesta Nieminen laskee saaneensa perustason kokemusta siitäkin nelisenkymmentä vuotta. Silti eniten hän katsoo hyödyttävänsä liittoa juuri tuomalla sinne tuottajapuolen kokemusta. Ja taas toisaalta, viesti ja näkemykset kulkevat yhtä lailla vastakkaiseen suuntaan.

Nieminen näkeekin, että asiat ovat pitkälti samoja, katsoi niitä kummalta puolelta pöytää tahansa.

– Samoja teemoja Kiinteistöliiton puolella on kuin mitä itse pohtii töissä. On kaupungistumista, lainsäädännön muutoksia, rs-rahoituksen vakavaraisuussäännöksiä, laatua, ekologisuutta, energia-asioita ja peruskorjauksia.

Vaikka samojen kysymysten äärellä ollaankin, Kiinteistöliiton liittokokouksen tuntumassa jopa päivälehtijulkisuudessa Niemistä epäiltiin jääviydestä. Katsottiin, että syntyy eturistiriitoja, jos rakennusliikkeen edustaja istuu tilaajapuolen liiton puheenjohtajana.

Nieminen pitää jääviysepäilyjä turhina ja toteaa, että asiassa täytyy olla ehdoton nollatoleranssi. Hän kysyykin, miten ylipäätään olisi mahdollista, että hän puuttuisi esimerkiksi joihinkin oikeudenkäyntiohjeistuksiin, jos toisella puolella olisi SRV?

– Siinä ei ole mitään järkeä, Nieminen sanoo.

Toki hän myöntää myös itse käyneensä oman jaakobinpaininsa saman kysymyksen äärellä jo silloin, kun Suomen Vuokranantajat pyysi ehdolle Kiinteistöliiton puheenjohtajaksi.

– Tulin siihen tulokseen, että on vaikea ajatella, että intressiristiriitaa voisi syntyä, Nieminen kuittaa.

Valtakunnallista vahvuutta

Kiinteistöliitto koostuu alueellisista yhdistyksistä, joista suurimmat luonnollisesti ovat kasvualueilla. Nieminen sanoo hyvin ymmärtävänsä esimerkiksi yhdistyksistä suurimman, Kiinteistöliitto Uusimaan erityispiirteitä. Toki kasvavia alueita löytyy muualtakin; Pirkanmaalta sekä Lounais-, Pohjois- ja Itä-Suomesta.

Nieminen kuitenkin muistuttaa, että kun ajatellaan Kiinteistöliittoa kokonaisuutena, sen yksi keskeinen haaste on kaupungistumisessa, joka koskettaa niin kasvavia kuin taantuvia alueita.

Kun kasvuseuduilla mietitään esimerkiksi täydennysrakentamista, taantuvilla alueilla aletaan purkaa rakennuksia, kuten vaikka Savonlinnassa.

– Ja kun ollaan samassa liitossa, oikean tasapainon löytäminen ja koko jäsenistön etujen ajaminen ja järjestön yhtenäisenä pitäminen on se suuri haaste. Eli ei voi ajaa vain yhden ryhmän etua. Ja se, että järjestö pysyy yhtenäisenä ja riittävän laajana, vaikuttaa sen painoarvoon. Oli kyse sitten vaikka lainsäädäntöön tai rahoituksen regulaatioihin vaikuttamisesta.

– Eli yhtä paljon pitäisi pohtia sitä, saako peruskorjauslainaa pääkaupunkiseudulla tai pienemmillä paikkakunnilla, koska molemmat ovat tärkeitä, Nieminen sanoo.

Kuin juna kiskoilla

Kiinteistöliittoa Timo Nieminen luonnehtii hyvin johdetuksi, hyväksi liitoksi, jonka alueyhdistyksissä asiat ovat kohdallaan. Se on tehnyt hyvää työtä, minkä ansiosta sillä on myös hyvä maine ja siihen luotetaan.

Näiden kahden asian kasvattamiseen menee aikaa, mutta varomattomasti toimien ne voi menettää hetkessä. Siksi Niemisen mielestä liiton ei pidäkään olla joka paikassa suuna päänä.

– Olen tottunut viemään eteenpäin pitkällisiä ja isoja hankkeita. Samalla olen tottunut odottamaan ja sitten tarvittaessa toimimaan. Mutta ei niin että heiluttaisiin sinne tänne, Nieminen sanoo ja katsoo, että toimijana myös Kiinteistöliitto on samanlainen.

– Käsittääkseni Kiinteistöliittokin on toimija, jonka kaarteet ovat loivia. On selvää, että asioita edistetään ja tehdään systemaattista työtä sovittujen asioiden eteen. Siihen ei kuitenkaan kuulu, että ollaan barrikadilla räyhäämässä tai meluamassa, vaan ohjataan ne tiettyyn päämäärään maltillisesti. Se on kuin juna kiskoilla. Suunta on valittu, eikä sitä voi hetken mielijohteesta kääntää sivuun, Nieminen painottaa.

Hereillä oikeaan aikaan

Kiinteistöliiton vaikuttajan roolin yhteydessä Nieminen viittaa meneillään olevaan maankäyttö- ja rakennuslain uudistukseen. Se ulottuu myös taloyhtiöihin.

Esimerkiksi Helsingissä on yhä enemmän paineita siihen, että tarvittavat uudet asunnot toteutettaisiin täydennysrakentamisella.

– Sitä kautta taas tullaan yksittäisten asunto-osakeyhtiöiden mahdollisuuksiin, haluihin ja tarpeisiin olla mukana, Nieminen sanoo.

Hän muistuttaa, että tässä taas uudella lainsäädännöllä on oma merkityksensä, ja siksi myös tuon lainsäädännön uudistamisessa pitää olla mukana. Rakennuslain edellisestä uudistuksesta onkin kulunut jo parikymmentä vuotta, joten nyt kun tapahtuu, kannattaa hänen mukaansa olla hereillä. Seuraavaan kertaan saattaakin taas kulua aikaa.

Asunto-osakeyhtiömalli

Kun puhutaan Kiinteistöliiton leipälajista, suomalaisesta asumisesta ja sen kansainvälisesti omintakeisesta asunto-osakeyhtiömallista, saa malli Niemiseltä täyden tuen.

– Se on toiminut Suomessa erittäin hyvin ja vaikuttanut osaltaan siihen, että omistusasuminen on niin vahvassa roolissa kuin on, Nieminen sanoo. Hän arvelee, että sitoutumisella omaan asuntoon on myös ollut yhteiskuntaa vakauttavia vaikutuksia.

Silti kansainvälisesti tätä mallia olisi hänen mielestään pitänyt tehdä tunnetummaksi.

– Siinä suomalainen edunvalvonta on epäonnistunut. Koska malli on niin vieras muualla, myös sen ymmärtäminen regulaatiopuolella on vaikeaa. Tämä näkyy esimerkiksi rs-rahoituksen osalta. Katsotaan, että se on yritysrahoitusta, vaikka tosiasiassa kyse on yksityisrahoituksesta, Nieminen valottaa.

– Aina ei ole oltu hereillä, kun olisi pitänyt. EU:ssakin pitää lobata alusta lähtien ja mieluummin ennen kuin ruvetaan tekemään esityksiä. Tuolloin ollaan jo myöhässä, Nieminen muistuttaa.

Nuukuuden hyveestä eteenpäin

Taloyhtiöiden arjessa on usein kunnioitettu ns. nuukuuden hyvettä. Niemisen mielestä onkin hyvä, että eletään tarkasti. Usein pitäisi silti nähdä myös kuukausittaista maksua ja vuosittaista kulua pidemmälle. Etenkin isompien hankkeiden lähestyessä.

Niemisen mukaan kysymys on pitkälti myös oikeasta informoimisesta. Asukkaille ja osakkaille pitää pystyä tarjoamaan laskentamalleja tai yksinkertaistuksia. Sellaisia, jotka on helppo mieltää perusteluksi sille, miksi esimerkiksi tänä vuonna kannattaa kerätä kuukausittain vaikka euro enemmän neliöltä, koska se jatkossa tuo itsensä takaisin.

– Oli kysymys ikkuna- tai julkisivuremonteista, energian- ja lämmöntalteenottoon liittyvistä ratkaisuista tai vastaavista hankkeista, takaisinmaksuajoiksi muutettuna ne voi kuvata säästämiseksi. Silloin on myös helpompi mieltää, että kun nyt laitan rahaa tilille tämän verran, saan siitä hyödyn sitten pitkässä juoksussa.

– Ja toki tähän tapaan jo pitkälle toimitaankin, Nieminen sanoo, mutta muistuttaa, että mitä selkeämmin rahaa kuluttavat investoinnit voidaan perustella, sitä parempi. Vuotavan vesikaton remontti on helppo perustella, mutta myös monet muut asiat, joilla nostetaan tai säilytetään kiinteistön arvoa, on hyvä pystyä perustelemaan.

Isot korjaukset ja asiantuntemus

Suurten korjaushankkeiden yhteydessä rahoituksen lisäksi tulevat ratkaistavaksi myös asiantuntijakysymykset. Nieminen muistuttaa, että hyviä kokemuksia on saatu, kun on menty kimppaan ja useampi taloyhtiö on toteuttanut hankkeita yhdessä.

– Ja jos omassa hallitusporukassa on ollut osaamisvajetta, osaamista on voitu saada naapurista. Yhdessä on paremmin ollut varaa myös palkata ammattitaitoisia projektin vetäjiä, Nieminen toteaa. Tässä yhteydessä hän myös muistuttaa, että kannattaa käyttää hyväksi koettuja ja sertifioituja urakoitsijoita, mikä pätee myös konsultteihin.

Vaikka ammattiväen kanssa oltaisiinkin liikkeellä, Nieminen kehottaa samalla myös terveellä tavalla kyseenalaistamaan ratkaisuja. Hänen mukaansa ammattilaiset usein tekevät kuten aina on tehty, mutta ulkopuolelta tuleva voi nähdä asiat aivan uudesta kulmasta.

Olivatpa hankkeet minkä kokoinen tahansa, Nieminen muistuttaa, että budjettien pitää aina olla realistisia. Hänen mukaansa itseään ei kannata pettää liialla toiveikkuudella. Siksi on varottava, ettei ainakaan tietoisesti tee alimittaisia budjetteja. Syntyy vain ylimääräisiä ongelmia ja taloudellisia paineita, jos jokin hanke osoittautuukin myöhemmin toiveikkaita kaavailuja kalliimmaksi.

Myös hyvään suunnitteluun panostaminen kannattaa. Hyvien suunnitelmien pohjalta urakoitsijakin pystyy antamaan hankkeelle parhaan ja oikeamman hinnan. Samalla vältetään mahdolliset epämääräisistä suunnitelmista seuraavat tulkintaerimielisyydet.

Omistusasumispolun alku tasaisemmaksi

Suomessa on vankka omistamisen perinne. Se näkyy myös asumisessa, vaikka eri vaihtoehtojen kirjo vuosien mittaan onkin kasvanut. Toki myös asumisen tarpeet ovat moninaistuneet.

Omistus- ja vuokra-asumisen välimaastoon luodut mallit, kuten asumisoikeus- ja osaomistusratkaisut ovat kuitenkin jääneet marginaaliin. Silti Niemisen mielestä myös niillä on puolensa. Ne mm. sitouttavat asukkaitaan omistusasumisen tapaan.

Perinteisen omistusasumisen ja asuntokierron suureksi haasteeksi Nieminen näkee sen, että nuoria pitäisi nykyistä paremmin saada omistusasumisuralle. Tätä kuitenkin vaikeuttaa ensiasunnon ostamisen melko korkea kynnys.

– Säästöosuuksia pitää olla ja pankit seuraavat, että velat pystytään hoitamaan eikä ylivelkaannuta. Se on sinänsä positiivista, mutta silti ensiasunnon ostamisen kynnystä pitäisi pystyä laskemaan.

Yksi keino sen madaltamiseen voisi Niemisen mukaan löytyä juuri osaomistusmallin tapaisista ratkaisuista.

Myös vuokra-asuminen houkuttelee

Omistusasumisen ohella myös vuokra-asuminen koetaan yhä houkuttelevammaksi. Kehitykseen on Niemisen mukaan osaltaan vaikuttanut se, että jos aiemmin vaurastuttiin omistusasumisen ja asuntovelkojen lyhentämisen kautta, on nykyisin paremmin tarjolla muitakin tapoja. Teki sen sitten vaikka sijoittamalla rahastoihin tai osakkeisiin.

Joustavuutensa ansiosta vuokra-asumisella on oma merkityksensä työvoiman liikkuvuudelle sekä yleisemminkin kansantaloudelle. Tarjoaahan se isolle joukolle vuokranantajia mahdollisuuden asuntosijoittamiseen ja tuo sitä kautta markkinoille selvästi enemmän vuokra-asuntoja kuin mihin vaikkapa kunnalliset vuokra-asuntotoimijat pystyvät.

Nieminen muistuttaa, että lisäksi yksityisten vuokraamat asunnot ovat hajallaan asuntokannassa eivätkä näin muodosta vuokra-asuntokeskittymiä, mikä hillitsee segregaatiota.

Asumisen kalleudesta 

Aina kun puhutaan asumisesta, viitataan pian myös sen kalleuteen. Timo Nieminenkään ei tiedä poppakonsteja, joilla laskea asumisen hintaa. Hänen mukaansa usein kuitenkin unohdetaan, että asuminen on voimakkaasti verotettua.

– Esimerkiksi jo uudisrakennuksen hinnasta yli 40 prosenttia on veroja tai veroluontoisia maksuja, Nieminen toteaa. Myös kiinteistöjen käyttökuluissa ja -maksuissa suunta on nouseva.

– Mieluummin verotetaan enemmän kuin niin päin, että verotusta lähdettäisiin lieventämään, Nieminen summaa ja ottaa yhdeksi esimerkiksi varainsiirtoveron, ison vuotuisen tulopotin. Kun veroa nostettiin 1,6:sta 2 prosenttiin, se laajeni samalla myös yhtiölainaan. Prosentin noustessa laajeni siis myös veropohja.

Niemisen mukaan veroissa ja veronluonteisissa maksuissa on tietty kohtaanto-ongelma, ja pitäisikin pohtia, olisiko kuntien maankäyttömaksuja ja vastaavia syytä korvamerkitä? Näin niitä voitaisiin kohdistaa kaupunkikuvaan ja kunnan infraan. Sillä autettaisiin asuinalueiden rakentumista, kun nyt merkitsemättömänä raha menee vuosittaisten budjettien tilkkeeksi.

Niemisen mukaan yksi nopeimmin kallistuva rakennusosa on tonttimaan hinta. Tosin ne, jotka puhuvat kalliista tai kohtuuhintaisesta asumisesta, välttävät puhumasta kasvaneista tonttien hinnoista, joihin kuitenkin kunnat voisivat vaikuttaa.

– Siellä on aika vahvaa kasvua kysynnän mukaan, ja kunnathan ovat monopoliasemassa kaavoituksen kanssa.

Kunnat myös ovat suuria maanomistajia, eikä Niemisen mukaan näytä hyvältä, kun julkinen taho on tontinhinnoissa hintajohtajana.

Joskus myös määräykset ovat pikkutarkkoja ja kaavoituksessakin on voitu päätyä kalliisiin ratkaisuihin. Samaan hyvään kaupunkiympäristöön voisi päästä pienemmälläkin regulaatiolla ja yksinkertaisemmilla ratkaisuilla.

– Sitten aina silloin tällöin, kun on ollut keskusteluja, että asuntojen hintoja pitäisi pystyä laskemaan. Siinä tilanteessa voi pyytää kädet ylös kaikilta niiltä, jotka haluavat, että oman asunnon arvo laskee. Tuolloin käsiä ei tahdo nousta, Nieminen toteaa.

Kaupungistuminen etenee joka tapauksessa 

Kaupungistuminen on valtavirta, joka etenee joka tapauksessa, teimmepä mitä tahansa. Oikeilla ratkaisuilla pystymme kuitenkin pehmentämään sen vaikutuksia.

Timo Niemisen mukaan Suomi on kansakuntana niin pieni, ettei se pysty yläpitämään tämän kokoista maata kokonaan asuttuna ja etenkään niin, että ihmisillä olisi järkevää tekemistä ja ansaintaa. Silti eri alueilla on omat mahdollisuutensa, jotka kannattaa hyödyntää.

Nieminen laskee, että kasvavilla alueilla sijoitetun euron saa helpommin tuottamaan toisen euron, kun taas sama euro taantuvilla alueilla tuottaa vain viisikymmentä senttiä.

Hänen mielestään logiikan pitäisikin olla sellainen, että kasvavilta alueilta saadun lisäeuron ansiosta on varaa laittaa viisikymmentä senttiä taantuville alueille, jotta myös siellä voidaan olosuhteita pitää yllä ja antaa ihmisille ja omistuksille kunniakas jatkumo.

– Se onnistuu, kun panostamme kasvualueisiin ja saamme siellä kansantalouden toimimaan mahdollisimman tehokkaasti. Silloin kansakunnalla on varaa pitää yllä myös taantuvia alueita. Jos taas jaamme kaikki resurssit tasaisesti koko maahan, ne eivät tuota optimaalisesti, eikä lopputulos silloin taantuvilla alueillakaan todennäköisesti ole niin hyvä. Saati että pystyisimme niitä ylläpitämään.

Tilanteet voivat muuttua

Nieminen muistuttaa, että tilanteet voivat myös muuttua. Näin kävi esimerkiksi Lounais-Suomessa Turun seudulla, joka ei Saloa lukuun ottamatta päässyt Nokia-imuun ja oli pitkään vaikeuksissa.

– Kun Nokian osalta Salokin ajettiin alas, se vaikutti koko seutuun, joka jo ennestään korealaisten omistuksessa olevine telakoineen oli huonossa hapessa.

– Mutta nyt tilanne on aivan toinen. Vauhti on päällä ja suurimmat työvoiman saatavuusongelmat ovat juuri siellä, Nieminen sanoo.

Elinvoimaa ja mahdollisuuksia voi löytyä myös kasvukeskusten ulkopuolelta. Esimerkiksi Lapin turisti- ja kasvuluvut kertovat melkoisesta elinvoimasta. Lähivuosilta Nieminen myös muistaa Savoon suuntautuneen koulutusjakson, johon kuului internaattiosio Iisalmessa ja Vieremällä. Sen kuluessa kurssilaiset vierailivat Ponssen tehtailla, Genelecillä kaiuttimia kuuntelemassa ja Savon Sellussa katsomassa, miten vientiin valmistuu Flutea, aaltopahvin aaltoa.

– Olihan se siellä sellaista high techiä, aivan uskomatonta.

Purkamalla paremmaksi

Kiinteistöpuolella taantuvilla alueilla nousee usein esiin kysymys, onko järkeä peruskorjata? Ja saako ylipäätään peruskorjauslainaa? Joillakin seuduilla taas purkaminen voi olla hyvä vaihtoehto.

Nieminen toteaa, että esimerkiksi Savonlinnasta käydyssä keskustelussa on ajateltu, että ARA voisi antaa purkuavustusta ja lainoja anteeksi. Ja jos näin pystyttäisiin julkisen vallan rahoittamia taloja purkamaan ja vähentämään, olisi sillä yhdyskuntarakennetta ja omistusta parantava vaikutus. Loppukysyntä kohdistuisi silloin yksityisessä omistuksessa oleviin taloihin.

Sama ilmiö näkyy esimerkiksi Helsingin Jakomäessä, jossa alueen arvoa upgreidataan. Purkamalla huonokuntoisia vuokrataloja ja vähemmän katukuvaan sopivia taloja ja rakentamalla tilalle moderneja taloja, rupeaa alueen arvo pikkuhiljaa nousemaan.

– Ja jos tällaisella alueella omistaa asunnon, niin jonain päivänä syntyy mahdollisuus myös sen peruskorjaamiseen niin, että tietää saavansa rahansa takaisin, Nieminen sanoo.

Rakentamisen lyhyt jakso 

Rakentaminen on rakennuksen elinkaaressa aika pieni osa. Sen jälkeen tulee pitkä käyttövaihe mm. vuosi- ja peruskorjauksineen. Timo Nieminen laskee, että kaavoituksineen investointi- eli rakennusvaihe kestää viitisen vuotta. Kun taas omistamista kestää vaikkapa sata vuotta, on selvää, että rakennukset tehdään käyttöä ja omistusta varten.

Siksi Niemisen mielestä onkin yhä tärkeämpää, että palaute tulee käyttäjiltä ja omistajilta. Onhan siellä kuitenkin paras tieto ratkaisujen toimivuudesta. Tärkeintä onkin, että rakennukset toimivat mahdollisimman hyvin siinä tarkoituksessa, mihin ne on suunniteltu.

Artikkeli Timo Nieminen – rakentava vaikuttaja julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.