Urakkamuoto, toteutusmuoto, hankemuoto… Korjaushankkeen toteutusmuodosta käytetään eri nimityksiä. Käytännössä toteutusmuoto määrää, miten korjaushanke kilpailutetaan, millainen urakkasopimus siitä tehdään ja kuinka korjaus organisoidaan.
Taloyhtiön korjaushanke voidaan toteuttaa kokonaisurakkana, ST-urakkana, projektinjohtourakkana tai yhteistoimintaurakkana. Seuraavassa kerrotaan lyhyesti, mitä nämä toteutusmuodot tarkoittavat, sekä listataan niiden hyvät ja huonot puolet taloyhtiön näkökulmasta.
1. Kokonaisurakka
Kokonaisurakassa taloyhtiö valitsee ensin korjaushankkeelle suunnittelijan ja teettää tällä suunnitelmat korjaushankkeen toteuttamiseksi. Tämän jälkeen valitaan urakoitsija toteuttamaan rakennustyöt.
Urakoitsija valitaan hintakilpailun perusteella, ja valituksi tulee edullisimman tarjouksen tehnyt tarjoaja.
Taloyhtiö maksaa urakasta kiinteän urakkahinnan, josta on sovittu urakoitsijan kanssa. Urakkahinta maksetaan maksuerätaulukon mukaisesti töiden edetessä. Taloyhtiön kustannettaviksi tulevat myös tarvittavat lisätyöt.
Hyvät puolet:
+ yleisesti käytetty toteutusmuoto, toimintamallit vakiintuneet
+ tarjousten saaminen ja vertailu helppoa
+ selkeät sopimusmallit.
Huonot puolet:
‒ hankkeen läpivienti hidasta
‒ muutokset suunnitelmiin tehdään lisätöinä, jotka nostavat loppuhintaa
‒ urakoitsijan osaamista, innovaatioita ja tuotteita voidaan hyödyntää vain rajallisesti.
2. ST-urakka
ST-urakassa (Suunnittele ja toteuta -urakka) urakoitsija vastaa sekä korjauksen suunnittelusta että itse korjaustöiden tekemisestä. Taloyhtiön ei siis tarvitse valita suunnittelijaa erikseen, ainoastaan asettaa tavoitteet suunnittelulle.
Urakoitsija valitaan paitsi hinnan myös suunnitteluratkaisun sisällön ja laadun perusteella.
ST-urakassa taloyhtiö maksaa kiinteän urakkahinnan urakoitsijalle maksuerätaulukon mukaisesti.
Hyvät puolet:
+ urakoitsija vastaa sekä suunnitelmien että toteutuksen asianmukaisuudesta
+ hankkeen läpivienti nopeaa
+ urakoitsija pääsee hyödyntämään hyviksi kokemiaan ratkaisuja ja tuotantotapoja
+ laaja takuu, kattaa myös suunnitteluratkaisun.
Huonot puolet:
‒ vaikuttaminen suunnitelmiin vaatii taloyhtiöltä aktiivisutta ja osaamista
‒ tarjouksia voi olla vaikea saada.
3. Projektinjohtourakka
Projektinjohtourakassa taloyhtiö teettää korjaushankkeen suunnitelmat, joskin urakoitsija voi osallistua suunnittelun ohjaukseen. Urakoitsija vastaa rakennustöistä ja teettää ne mahdollisimman kilpailukykyiseen hintaan joko aliurakoitsijoilla tai omalla henkilökunnallaan.
Urakoitsija valitaan ennen suunnitelmien tekemistä laadullisen urakkakilpailun perusteella.
Taloyhtiö maksaa urakan toteutuneet kulut ja ennalta sovitun palkkion urakoitsijalle tositteiden perusteella tavoite- ja kattohintamallin mukaan.
Hyvät puolet:
+ taloyhtiöllä on hyvät vaikutusmahdollisuudet
+ kustannusten läpinäkyvyys (voidaan tarkistaa tositteista)
+ hanke voidaan käynnistää vajailla suunnitelmilla
+ hankkeen läpivienti nopeaa.
Huonot puolet:
‒ vähemmän tunnettu toteutusmuoto
‒ yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua
‒ vastuukysymykset toisinaan epäselviä (riski taloyhtiöllä)
‒ tarjouksia voi olla vaikea saada.
4. Yhteistoimintaurakka
Yhteistoimintaurakassa suunnittelu- ja urakkasopimukset tehdään projektinjohtourakan tapaan, ja lisäksi osapuolten välille tehdään yhteistoimintasopimus. Siinä määritellään yhteiset tavoitteet, pelisäännöt ja kannusteet.
Urakoitsija ja suunnittelijat valitaan korjaushankkeen alkuvaiheessa neuvottelumenettelyllä, jossa painotetaan laadullisia kriteereitä. Suunnitelmat koostetaan tämän jälkeen ns. kehitysvaiheessa.
Taloyhtiö maksaa urakan toteutuneet kustannukset samaan tapaan kuin projektinjohtourakassa, ja lisäksi voidaan käyttää kannustinpalkkioita.
Hyvät puolet:
+ taloyhtiö ja urakoitsija asettavat tavoitteet ja kantavat riskit yhdessä
+ yhteinen kehitysvaihe auttaa pysymään tavoitekustannuksissa
+ ratkaisujen kehittämin ja innovaatioiden hyödyntäminen taloyhtiön tavoitteista käsin.
Huonot puolet:
‒ melko tuntematon ja vakiintumaton toteutusmuoto
‒ vaatii taloyhtiön aktiivista osallistumista projektiin (voi olla myös etu!)
‒ raskas hankintavaihe, vaatii uuden toimintatavan opettelua
‒ tarjouksia voi olla vaikea saada.
Lue lisää toteutusmuodoista Juha Salmisen kirjasta Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa.
Artikkeli Taloyhtiön korjaushankkeen 4 yleisintä toteutusmuotoa julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.