Strategia
Tältä sivulta löydät Strategian KIPI-kortin verkkoversion. Alla olevasta painikkeesta voit ladata myös perinteisen pdf-muotoisen KIPI-kortin.
HUOM! KIPI-KORTTEJA PÄIVITETÄÄN PARHAILLAAN. PDF EI SEN VUOKSI OLE LADATTAVISSA JA SIVU ON KESKENERÄINEN. PÄIVITETYT KORTIT OVAT VALMIIT ELOKUUN LOPUSSA.
Tällä sivulla on KIPI-kortin lisäksi paljon asiaa taloyhtiön strategiasta, joten skrollaa alaspäin ja tutustu!
TEHTÄVÄ
Taloyhtiön strategian laadinta ja ylläpito
TAVOITE
Päättää yhtiön yhteisistä toimintatavoista kiinteistönpidossa
VASTUU
Taloyhtiön hallitus
TOTEUTUS
Hallitus, isännöinti tai muu alan ammattilainen
LÄHTÖTIEDOT
Piirustukset, vauriohistoria, tiedot aikaisemmista kuntoarvioista ja selvityksistä, huoltokirja sekä tieto siitä, mitä osakkaat haluavat.
AJANKOHTA
Tarvittaessa
MENETTELYTAPA
Taloyhtiön strategia laaditaan pääpiirteissään näin:
1. Hallitus päättää laatia strategian
- Selvitetään osakkaille, miksi strategia tarvitaan.
- Osakkaat päättävät strategiatyön aloittamisesta ja valitsevat vastuuhenkilöt.
- Informoidaan, opastetaan ja valmennetaan prosessiin osallistuvat tahot.
2. Hallitus toteaa nykytilan tekemällä suunnittelua pohjustavat selvitykset ja analyysit
- Arvioidaan, miten taloyhtiössä on toimittu aikaisemmin, missä ollaan nyt ja miten tähän on tultu?
- Arvioidaan markkinatilanne ja kehityssuunnat: miten toimintaympäristö on muuttumassa?
- Arvioidaan lähtötilanne ottamalla kiinteistön teknisen kunnon lisäksi huomioon ainakin taloyhtiön ja osakkaiden taloudelliset valmiudet.
- Selvitetään osakkaiden ja huoltohenkilöstön näkemys kiinteistön nykytilasta.
- Tehdään yhteenveto taloyhtiön nykytilasta (mahdollisuudet, uhat, heikkoudet ja vahvuudet).
3. Hallitus tekee esityksen päämääristä: visio ja strategiset tavoitteet
- Visio kertoo, millaiseen tilanteeseen osakkaat haluavat päästä.
- Strategiset tavoitteet vastaavat kysymykseen: mitä taloyhtiön halutaan saavuttavan ja miten se saavutetaan.
- Kuullaan osakkaiden ja huoltohenkilöstön mielipide tavoitteista.
- Tehdään strategiset päälinjaukset, joiden mukaan yhtiö toimii tulevissa kunnossapito- ja korjaustoimissa ja niiden ajoituksessa sekä muussa toiminnassaan.
4. Hallitus laatii yhtiön strategian eli sovitaan yhteisistä toimintatavoista
- Strategia vastaa kysymykseen: mitä yhtiössä aiotaan tehdä, jotta tavoitteet saavutetaan.
- Strategiassa kuvataan myös, miten onnistumista mitataan ja miten taloyhtiön viestintä hoidetaan.
- Kootaan kaikki erilliset toimintatapaohjeet samaan taloyhtiön strategiaan.
5. Yhtiökokous päättää strategiasta
6. Hallitus seuraa strategian toteutumista ja tarvittaessa päivittää strategiaa
- Strategian toteutumista seurataan arjessa jatkuvasti.
- Tarvittaessa strategiaa päivitetään. Päivitys voi tulla ajankohtaiseksi esimerkiksi olosuhteiden muuttuessa tai jos huomataan, että tavoitteita ei saavuteta.
LOPPUTULOS
Taloyhtiön strategia
Esimerkki strategisesta päätöksenteosta
Asunto-osakeyhtiö Pikkutarkka haluaa päästä tilanteeseen, jossa asumiskustannukset ovat alle 75 prosenttia yleisestä vuokratasosta, kiinteistö on turvallinen ja omaisuus arvossaan. Asumiskustannusten hallitsemiseksi hallitus on asettanut muutamia strategisia tavoitteita, joiden on ehdottomasti toteuduttava. Yksi tavoitteista on vedenkulutuksen pitäminen
alle keskimääräisen kulutustason, joka on 155 litraa henkilö kohden vuorokaudessa.
Taloyhtiön tilinpäätöstiedoista huomataan, että vedenkulutus on edellisenä vuotena ollut 180 litraa henkilöä kohden vuorokaudessa. Tämän jälkeen osakkaat asettavat tavoitteeksi vedenkulutuksen vähentämisen 130 litraan henkilöä kohden vuorokaudessa.
Yhtiökokous valtuuttaa taloyhtiön hallituksen tai isännöinnin valmistelemaan ehdotuksen vedenkulutuksen vähentämiseksi seuraavan kahden vuoden aikana. Hallitus tai isännöinti laatii ehdotuksen, joka hyväksytään yhtiökokouksessa.
Ehdotus sisältää kaksi toimenpidettä: tarkistetaan käyttövesiverkoston paine ja säädetään uudelleen veden virtaamat. Ehdotukseen sisältyy ehto: jos tavoitteita ei saavuteta ensimmäisen vuoden toimilla, asennetaan huoneistoihin vesimittarit tulevan putkiremontin yhteydessä ja tilannetta arvioidaan uudelleen remontin jälkeen.
Samalla tavalla voidaan toimia mm. energia- ja turvallisuusasioiden edistämiseksi.
Lisätietoa
Ohjekortit
Kirjat
Muut
Sopimukset
Mitä strateginen taloyhtiön johtaminen tarkoittaa?
Taloyhtiön johtamisen on oltava pitkäjänteistä ja siinä on otettava huomioon kiinteistön koko elinkaari sekä kestävä kehitys. Taloyhtiön hallinnon ja osakkaiden vastuulla on toimia siten, että kiinteistön arvo säilyy tai jopa nousee ja että asunnoissa on viihtyisä ja mukava asua ja ennen kaikkea, että asunto-osakeyhtiö pystyy jatkuvasti tuottamaan osakkaiden ja asukkaiden tarvitsemia asumispalveluita tehokkaasti, taloudellisesti ja suunnitelmallisesti.
Jotta hallinto voi onnistua tehtävässään, se tarvitsee hyvät tiedot kiinteistön teknisestä nykytilanteesta, ympäristön suomista mahdollisuuksista ja sen asettamista rajoitteista. Lisäksi hallinnon on tiedettävä, mitkä ovat osakkaiden ja asukkaiden näkemykset siitä, miten asumisviihtyisyyttä tulee ylläpitää ja kehittää. Onnistumiseen tarvitaan näkemystä, joka kantaa pidemmälle kuin vuoden budjettijakson päähän.
Taloyhtiölle tarvitaan kiinteistöstrategia. Sen laatiminen vaatii hyvät lähtötiedot kiinteistöstä ja toimintaympäristöstä, budjetointia laajempia teknisiä selvityksiä sekä osakkaiden kuulemista ja sopimista siitä, miten strategian toteutumista seurataan.
Tässä tiivistetyssä raportissa kuvataan lyhyesti strategiasuunnittelun eteneminen taloyhtiössä ja ne keskeiset seikat, joita toimivan strategian laatiminen edellyttää. Vähimmäistaso kuvaa sitä toimintatapaa, josta hallitus voisi aloittaa, jos sillä ei ole resursseja varsinaiseen strategiatyöhön. Vähimmäistason mukaista toimintatapaa on pidettävä vastuullisen hallitustyön ehdottomana miniminä.
Strategian laadinta pähkinänkuoressa
Taloyhtiön strategia laaditaan pääpiirteittään seuraavasti:
Lähtötilannetta on analysoitava kokonaisvaltaisesti. Tässä vaiheessa on otettava huomioon kiinteistön teknisen kunnon lisäksi ainakin taloudelliset näkökulmat ja strateginen viestintä. Osakkaiden ja asukkaiden kuuleminen on tärkeää, koska se auttaa huomattavasti tavoitteiden määrittämisessä.
Strategiset päälinjaukset määrittävät yhtiön toimintatavan tulevissa ylläpitotoimissa, peruskorjauksissa ja niiden ajoituksessa sekä muussa yhtiön ja yhteisön toiminnassa.
Vaihtoehtoiset strategiset toimintalinjat ovat seuraavat:
Toimintalinja voi olla myös edellisten yhdistelmä, jolloin suunnitelmallisesti ja harkitusti käytetään jokin rakennusosa loppuun ja sitten uusitaan ajankohdan tasoa vastaavaksi. Esimerkiksi ikkunat voidaan käyttää loppuun, ellei energiatehokkuuden vaatimus muuta edellytä. Tämä toimintatapa edellyttää hallinnolta asiantuntemusta.
Kaikki toimintalinjat edellyttävät siis hallinnolta osaamista ja aktiivisuutta. Ellei osaamista ole, yhtiö toimii tuhlaamalla resurssit vain pakollisten korjausten tekemiseen yleensä liian myöhään, hätäisesti, väärin valinnoin ja kalliisti. Pahimmillaan tämä ns. ajopuuteorian mukainen toimintalinja johtaa osakkeiden arvon alenemiseen.
Tässä esityksessä ei selosteta laajemmin toimenpiteiden sisältöä, vaan oletetaan, että ammattitaitoinen isännöitsijä hallitsee kuhunkin osioon liittyvän toimenpiteen vaatimat tehtävät.
Isännöitsijäorganisaation kanssa tehtävässä isännöintisopimuksessa olisi hallituksen hyvä sopia siitä, millä tavoin ja millä kustannuksilla strategia laaditaan, pannan käytäntöön ja toteutumista seurataan.
Strategian laadinta vaiheittain
VAIHE 1
Strategian perusteiden selvittäminen
Suositeltava taso
Laaditaan asukas-/osakastiedotteeseen liitettävä lyhyt selvitys tavoitteista ja prosessista.
Vähimmäistaso
Ei vaatimusta.
Strategian laajuuden ja lähtökohtien määrittely
Suositeltava taso
KIINTEISTÖ
- tontti, asemakaava, kiinteistön rasitteen tai oikeudet, käytetty rakennusoikeus
- rakennusten ikä, kunto ja rakennusosien vanheneminen
- kiinteistön varusteet; saunat, hissit, yhteiset tilat, jätteiden lajittelu
- jätteiden lajittelu
- yhteisantennijärjestelmä ja sisäinen verkko
- muut asumista tukevat järjestelmät
- autopaikat ja niiden taso sekä kaavallinen ja käytännöllinen riittävyys ja jakoperiaatteet
- riskienhallinta; vahinko- ja vastuuvakuutukset
Selvitetään yllä luetellut asiat strategiasuunnittelun tarpeisiin riittävällä tavalla ja kirjataan muistioon.
- otetaan Tekniikka-osiosta tähän tarpeelliset tiedot riittävän kokonaisnäkemyksen aikaansaamiseksi
- kartoitetaan hissin jälkiasennuksen mahdollisuudet (hissitön talo)
- selvitetään yhteiskäyttötilojen tarkoituksenmukaisuus, kunto, riittävyys ja vaihtoehtoiset käyttömahdollisuudet
- selvitetään vakuutusten korvausehdot ja maksutaso
YMPÄRISTÖ
- palvelut; kaupalliset, julkiset
- kaavan kehittämistarpeet, lisä- ja täydennysrakentaminen, korttelin yhteiset alueet
- kadut ja reitit; taso, melu, yhteydet, julkinen liikenne
- infran ja ympäristön kehitys; vireillä olevat kehittämistoimet
- turvallisuus
- liikenneympäristö
- tontin rakenteet
- suunnitelmat
Selvitetään ympäristön tilanne ja arvioidaan taloyhtiön mahdollisuudet vaikuttaa sen myönteiseen kehittämiseen. Selvitetään mahdollisuus yhteistyöhön muiden yhtiöiden tai organisaatioiden kanssa asioissa, joissa tavoitteet ovat samansuuntaisia (esim. lisä- ja täydennysrakentaminen, korttelin yhteiset alueet tms.).
TALOUS JA VARAINHOITO
- tavoiteltava vastiketaso
- rahastointien periaatteet
- pääomavastikkeen kirjausperiaatteet (rahastointi vai kuluksi kirjaaminen)
- vieraan pääoman hankinnan periaatteet
- muut rahoitusmahdollisuudet: lisä- ja täydennysrakentaminen (esim. suunnattu osakeanti ja tontin osan myyminen)
- Määritetään yhtiön tavoiteltu vastiketaso suhteessa alueen vallitsevaan tasoon huomioiden vuosikorjauksiin varattujen erien erilaisuus.
- Sovitaan siitä, millä tavoin korjauksiin tarvittava pääoma kerätään ja millä tavoin se käsitellään kirjanpidossa (yhtiön laina sitten, kun rahaa tarvitaan, ennakkoon kerääminen ja rahastointi tai asuintalovarauksen käyttö).
- Sovitaan aktivoinnin (pitkävaikutteinen investointi tai kertaluontoinen kulu) periaatteet.
- Sovitaan lainojen kilpailuttamisen periaate ja käytettävä viitekorko (prime, euribor).
- Sovitaan kerättyjen ennakkomaksujen lyhytaikaisen sijoittamisen periaatteet.
Vähimmäistaso
KIINTEISTÖ
Keskustellaan lähtökohdista hallituksen kokouksessa ja varmistetaan, että hallituksella on niistä oikeat tiedot.
(ks. Suositeltava taso)
YMPÄRISTÖ
Keskustellaan lähtökohdista ja mahdollisuuksista hallituksen kokouksessa ja varmistetaan, että hallituksella on niistä oikeat tiedot.
(ks. Suositeltava taso)
TALOUS JA VARAINHOITO
Tämä asiakokonaisuus esitellään riittävän laajasti ja perusteellisesti yhtiökokouksessa, jossa sitoutetaan yhtiön osakkaat toimimaan sen mukaisesti.
Asumisviihtyisyys ja yhteisöllisyys
Suositeltava taso
Selvitetään talon ja taloyhtiön asukkaiden ja osakkaiden ominaispiirteet ja seikkoja, joita vahvistamalla yhteisöllisyyttä ja kohteen identiteettiä voidaan parantaa. Samoin sitä, mitkä seikat ovat asumisviihtyisyyden kannalta keskeisiä (erityisesti asukkaiden mielestä).
Selvitetään keinoja taloyhtiön oman identiteetin vahvistamiseksi.
Vähimmäistaso
Talkoot yhteishengen parantajana.
Energiatehokkuus
Suositeltava taso
Selvitetään kiinteistön teknistä toimivuutta kokonaisuutena ja arvioidaan, millä tavoin käytössä, ylläpidossa ja suurissa peruskorjauksissa otetaan huomioon energiatehokkuuden parantaminen. Selvitetään kiinteistön energiatehokkuus ja vaihtoehtoiset tavat hankkia ja tuottaa energiaa.
Otetaan oppia muiden taloyhtiöiden kokemuksista.
Vähimmäistaso
Verrataan energiatehokkuutta vastaaviin kiinteistöihin.
Viestintä
Suositeltava taso
Hallitus selvittää osakkaille viestittävät asiakokonaisuudet ja viestintätavat:
- hallinnon päätösten viestintä
- asumisviihtyisyyteen ja yhteisöllisyyteen liittyvä viestintä
- hankkeiden aikainen viestintä
- kriisiviestintä
Vähimmäistaso
Yhtiökokouksessa kuullaan osakkaiden näkemys viestintätarpeista. Hallitus järjestää viestinnän osakkaiden tahdon mukaiseksi.
VAIHE 2
Osakkaiden valmentaminen strategiatyöhön
Suositeltava taso
Osakkaiden ja asukkaiden valmennustilaisuus. Edellä tehdyn perustyön jälkeen kootaan osakkaille tiivis ”paketti” strategiatyön päämääristä ja lähtökohdista. Informaatiotilaisuudessa käydään jaettu materiaali läpi ja selvitetään osakaskyselyn suorittamiseen liittyviä käytännön seikkoja.
Vähimmäistaso
Selvitetään yhtiökokouksessa strategiasuunnitelman periaatteet, lähtökohdat ja tavoitteet.
Osakaskyselyn suunnittelu
Suositeltava taso
Kyselyssä selvitetään osakkaiden ja asukkaiden näkemykset valmennustilaisuudessa jaetun aineiston ja informaation pohjalta. Annetuista vastauksista tulee ilmetä osakkaiden näkemys taloyhtiön vahvuuksista, heikkouksista, uhista ja mahdollisuuksista sekä vastaukset edellä annettuihin pääkohtiin kuten strateginen toimintalinja, hankkeiden rahoitusperiaatteet, vastiketaso jne.
Vähimmäistaso
Osakaskyselyn suunnittelu on hallituksen vastuulla. Kysymysten tulee palvella strategista suunnittelua ja pohjautua selvitettyihin lähtökohtiin ja mahdollisuuksiin. Osakaskysely on strategiasuunnittelun tärkein vaihe, joten sen tulee olla selkeä ja houkutteleva.
Osakaskyselyn suorittaminen
Suositeltava taso
Hallitus järjestää kyselyn antamalla riittävästi vastaamiseen aikaa ja varautumalla kyselyn aikaisiin kysymyksiin.
Vähimmäistaso
Ks. Suositeltava taso.
Johtopäätökset osakkaiden vastauksista
Suositeltava taso
Hallitus kokoaa vastauksista yhteenvedon asiakokonaisuuksittain siten, että kannanotot voidaan huomioida jatkotyössä.
Vähimmäistaso
Ks. Suositeltava taso.
VAIHE 3
Vahvuuksien, heikkouksien, uhkien ja mahdollisuuksien arviointi (SWOT)
Suositeltava taso
Kaiken kokoamansa tiedon (lähtötietojen, kulttuuriperinnön, nykytilanteen ja teknisten selvitysten) ja osakkaiden vastausten perusteella hallitus arvioi kiinteistön tilanteen seuraavasti:
- Vahvuudet; keinot vahvuuksien pitämiseksi ja vahvistamiseksi
- Heikkoudet; miten heikkoudet voidaan muuttaa vahvuuksiksi
- Uhat; miten niihin varaudutaan tai niiden vaikutus minimoidaan (vrt. palovahinko vs. vakuuttaminen tms.)
- Mahdollisuudet; miten hyödynnetään yhtiön tavoitteiden kannalta oikein
SWOT:n laadintaan on suositeltavaa käyttää riittävästi aikaa ja hallitus voi ottaa tähän työhön ulkopuolisia (taloaktiiveja ja/tai strategiasuunnittelun asiantuntijoita). SWOT:n tulee perustua tosiasioihin ja osakkaiden aitoon näkemykseen vallitsevasta tilanteesta. Kyselyssä tulee selvittää osakkaiden halu myös mahdollisiin lisäpanostuksiin, kun toimenpiteitä käynnistetään.
On huomattava, että materiaalisten seikkojen lisäksi SWOT:ssa otetaan kantaa kaikkiin asumisviihtyisyyden ja omaisuuden arvon kehittämisen osa-alueisiin.
Vähimmäistaso
Ks. Suositeltava taso.
Informaatiotilaisuus
Suositeltava taso
Hallitus kutsuu koolle informaatiotilaisuuden ja kutsun yhteydessä jaetaan osakkaille ja asukkaille tiivis tietopaketti. Paketti sisältää lyhyen kuvauksen strategiaprosessista, tavoitteista ja lähtökohdista sekä näiden ja osakaskyselyn pohjalta hallituksen laatiman SWOT:n. Samalla hallitus esittää alustavat näkemykset siitä, millä tavoin strategia ja tärkeimmät linjaukset tultaneen lopullisessa strategiasuunnitelmassa esittämään.
Vähimmäistaso
Hallitus esittelee toimintalinjauksensa yhtiökokoukselle.
Osakaspalautteen kerääminen
Suositeltava taso
Hallitus kerää informaatiotilaisuuden jälkeen osakaspalautteen ja tekee niistä johtopäätökset.
Vähimmäistaso
Yhtiökokouksessa saadun palautteen pohjalta hallitus täsmentää strategian linjauksia.
VAIHE 4
Varsinainen strategia
Suositeltava taso
Edellä tehdyn työn lopputuloksena kootaan strategia yhtenäiseksi esitykseksi, joka sisältää lähtökohdat, päämäärät ja toimintastrategian ainakin seuraavissa pääkohdissa:
- Taloudelliset reunaehdot
- Ylläpidon (hoito, huolto ja kunnossapito) periaatteet: taloyhtiön on tällöin valittava strateginen toimintalinja kiinteistön arvossa ja teknisessä tasossa ja toimintalinja kiinteistön ylläpidossa: tasoa kohottava / tason säilyttävä / loppuun käyttävä
- Korjausohjelma ja energiatehokkuuden edellyttämät toimenpiteet. Nämä saadaan tekniikkaosiosta ja liitetään tähän asumiskustannustietoineen.
- Asumisviihtyisyys ja yhteisöllisyys
Johtopäätökset ja perusteet kirjataan.
Sovitaan tavat, joilla kulutusseurannat suoritetaan ja määritetään periaatteet kulutusta hillitseviin toimiin ryhtymisessä.
Varsinainen strategia on erillinen raportti, jossa valinnat selvitetään perusteineen. Strategia jaetaan kaikille osakkaille ja asukkaille.
Vähimmäistaso
Hallitus käsittelee kokouksessaan strategian linjaukset ja kirjaa ne pöytäkirjaan.
Hallituksen kokouksessa käydään periaatteellinen keskustelu ja sovitaan noudatettavasta ylläpidon toimintalinjasta ja viedään asia perusteluineen yhtiökokouksen päätettäväksi.
Viestintästrategia
Suositeltava taso
Hallitus laatii viestintästrategian ja määrittää viestinnän tavan, syklin ja vastuulliset toimijat. Strategiassa varmistetaan viestinnän oikea-aikaisuus, ymmärrettävyys sekä innostavuus keskusteluun. Viestinnän tavat ja dokumentointi sovitaan. Enemmän asiasta:
http://www.pirkanmaankiinteistoyhdistys.fi/pdf/viestintaopas.pdf
Vähimmäistaso
Laaditaan yhtiökokouksesta tiedote ja jaetaan osakkaille. Korjaushankkeen tiedotus vastuutetaan sopimusten yhteydessä urakoitsijalle, projektipäällikölle ja isännöitsijälle. Kriisiviestintä jätetään tietoisesti hallituksen vastuulle.
Strategian toimeenpano ja seuranta
Suositeltava taso
Taloyhtiö tekee hyväksyttyä strategiaa tukevan sopimuksen isännöintiyrityksen kanssa ja määrittää sopimuksen sisällön alan mallien taloyhtiön strategian mukaisesti. Yhtiön hallitukseen hankitaan asiantuntemus ensisijaisesti osakkaiden keskuudesta. Myös ulkopuolisen asiantuntujan käyttäminen hallituksen jäsenenä on mahdollista.
Strategian toteuttamista seurataan vuosittain ja siitä raportoidaan yhtiökokoukselle. Sopimusten ajanmukaisuus arvioidaan kolmen vuoden välein. Strategia tarkastellaan kokonaisuudessaan läpi 5-7 vuoden välein ja aina tarpeellisin osin, kun ympäristössä tai olosuhteissa tapahtuu muutoksia.
Valitaan strategian seurantaan sopivat mittarit, jotta strategian toteutumista voidaan kiistattomasti arvioida (esim. osakkeiden hintakehitys, niiden vaihtuvuus ja niiden syyt). Päätetään seurantatiheydestä.
Vähimmäistaso
Isännöintisopimuksen sisältö tarkistetaan ja selvitetään hallitukselle.
Toimintakertomuksessa otetaan kantaa pitkän aikavälin tavoitteiden onnistumiseen.
Hallitus käy läpi seuraavat sopimukset kolmen vuoden välein ja arvio palvelevatko ne yhtiössä valitun strategian toteutumista:
- vuokrasopimukset
- isännöinnin ja kiinteistönhoidon sopimukset
- vakuutukset
tietoliikenteen ja viestinnän sopimukset ym.
Strategian hallinnollinen käsittely
Suositeltava taso
Strategian hyväksyy ensiksi hallitus, joka esittelee sen yhtiökokoukselle. Yhtiökokous hyväksyy taloyhtiössä noudatettavan strategian. Viestintästrategia hyväksytään samassa yhteydessä.
Vähimmäistaso
Hallitus kertoo kunnossapitotarveselvityksen yhteydessä muut tavoitteet, joihin toiminnassa pidemmällä aikavälillä tähdätään.
Artikkeli Strategia julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.